旧住宅小区物业管理的思考

　　随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入,物业管理这一新兴行业也迅速成长,同时,也面临着极其严峻的考验,特别是在旧住宅小区实施物业管理,受制约困扰的因素则很多,更复杂,其发展尤为艰难。分析现状及难点并探索出行之有效的方法,使之走出困境,已迫在眉睫。

　　一、旧住宅小区的一般状况

　　1、小区硬件基础差,局限性大,遗留问题多,隐蔽性强。由于以前缺乏物业管理,住宅小区长期建管脱节,规划设计标准低,配套设置不全,整体布局先天不足。一些小区通过整治后,园林绿化,路面窨井等公共设施得到一定的解善,但许多问题由于受客观条件的限制,则无法解决:如增补必要物业管理配套设施,建专用停车场,自行车棚等;一些下水管道并非按标准铺设,严重影响小区排水功能等等。这些只有在实施物业管理中才逐步暴露出来,从而使得旧小区在进行管理服务中治安管理,维修养护的日常工作量大,但收效甚微。

　　2、业主数量多,层次广,小区呈产权多元化格局。业主对物业管理的认识和要求及经济承受能力差异大:承受能力强的希望得到全方位,高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓。部分产权单位多年的福利制分房管房形成的划地为牢,各自为阵的状况,对小区实施统一的社会化,专业化的物业管理形成巨大障碍。

　　3、管理体制不顺,管理模式不明。在旧住宅小区内,行政管理,物业管理及专业部门的专业管理并存,这必然导致小区管理主体不清,管理责任模糊,能产生经济效益的,层层把关,从复管理;没有经济效益的则容易出现管理空挡,甚至实施管理的内容相互冲突,排斥。

　　4、只能实施半封闭管理,治安隐患大。具有一定规模的老小区,其进出口通道较多,四通八达,进行封闭整治后,虽然相应减少,但仍难以实施全封闭管理。这就使得住宅小区内的治安环境的改善难度较大。特别是城乡结合地带的小区,外来流动人口多,小区人流量大,虽然保安人员在小区主要大门管理监控,在小区内巡查,但被盗事件时有发生。

　　5、旧住宅小区实施物业管理无资金来源,物业公司必须自己想办法筹集资金对小区实施管理。主要表现在:接管小区由开发单位按建安造价的1.5%提供的物业管理启动资金无法落实;小区物业管理没有造血功能;物业管理收费难实施管理。而物业管理工作要开展,资金运用面极广,收支状况形成极大的反差,从而使小区物业管理难以步入良性循环。

　　二、旧住宅小区实施物业管理容易产生的困难

　　1、法规政策落实难。物业管理从根本上说就是对物的管理,对人的服务,是综合性极强的企业行为,对旧住宅小区的许多管理存在很大的局限性。主要反映在没有响应的管理执法权,对小区内的违章违规行为的处理停留在协调,劝阻,制止及向上请示汇报这一程度上,不能用强有力的限制手段实施管理。如小区居民违章搭盖,物业公司只能加以制止,同时向城管部门反映,居民不听,强行搭建,城管部门管不下来,物业公司则难以控制这种行为。小区的许多违章搭盖和占道经营摊点就是这样形成的。没

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