香港的物业管理-香港楼宇、屋村管理的法制化

　　21.向该屋村内每单位之业主收取按本契约规定业主应缴付之业主责任保证金。

　　22.依照该委员会指定之办法，向每一单位之前业主征收及收取按照本契约规定各该业主应分担之该屋村管理与保养费用及开支。

　　23.将该委员会因履行本契约之职责所支付一切开支及所收取之一切款项正确记账，并每年将该等账目张贴在该屋村之布告板上。

　　24.代表所有业主进行与政府或任何公用事业机构或其他有关机构或任何其他人士洽办任何涉及该屋村及其设备、器具、服务设施之事务。

　　25.代表所有业主订立契约，及聘请、雇用、付给薪酬及解雇律师、建筑师及其他专业人员、顾问人员及顾问公司、承造商、工人、园丁、佣人、代理人、看更员、管理员以及其他管理、保养、行政人员提出、主持、进行及答辩有关涉及该屋村及其管理方面之法律诉讼或其他事件。

　　26.确保业主遵守及履行本契约之规定、条件及章则，并在有任何违反本契约规定之情形时，采取行动，包括提出、主持及答辩法律诉讼，以及登记及征收下文所载之费用。

　　27.在该屋村内控制、指挥及管理车辆交通。

　　28.处理其他一切合理而有关该屋村管理之杂务。

　　(四)香港房屋管理的法律依据

　　在香港、同楼宇、屋村管理有关的法律依据，主要有《房屋条例》和《多层大厦(业主立案法团)条例》、《规则条例》、《建筑物条例》、《消防条例》、《公共卫生条例》及《防止行贿条例》。

　　1.房屋条例是为房屋委员会的设立，各级组织机构管理权限而制订的，于1973年4月1日公布，列为香港法制第283章，房委会对公房具有统一规则、建筑、编制和管理的权力、责任，由房屋署及下设的屋村管理处直接管理各个屋村。房屋条例给楼宇和屋村管理机构设置和权限，提高法律依据。

　　2.多层大厦条例

　　多层大厦条例赋予业主立案法团的成立法律地位。按此条例，可成立业主立案法团。

　　成立业主立案法团的第一步工作是召开业主大会。在业主大会上选出管委会成员(主席、秘书等)，依照条例规定向田大厅注册处申请注册为立案法团。

　　业主立案法团成立后，日常的管理事物及决策，将交管委会负责处理。而管委会则按时向各业主报告会务。因此管委会除了在各分会业主注册成立案法团之日起，安排召开周年大会，以后每年一次周年大会，每次都要将账项结算清楚，呈交大会审核。

　　“业主立案法团”是各大厦的业主按照香港政府1970年7月14日立法局通过的《多层建筑物(业主法团)条例》成立的法团体。其目的是通过业主共同订立一份公共契约，并组织管理委员会管理物业，使各自的产权得到法律保障，居住环境更趋完善。

　　业主们要正式成立业主立案法团，先要由业主会议选出管理委员会，再由管理委员会在规定的期限内向田土厅注册成立为合法的业主立案法团。业主会议的召集人可以是根据大厦公共契约产生的负责管理楼宇的人士，也可以是大厦公共契约所授权的人士，还可以是拥有大厦50％业权的业主。如果没有上述合适的召集人，大厦中拥有不少于25％的业主可联名身法院申请指定一名业主召开业主会议。

　　在业主大会上，每个业主都可以按照他在大厦所占的业权份额，获得相应的投票权。如果有两个人或几个人共同拥有一份大厦业权的，则可联合委派一名代表人投票，或推举其中一名业主代表各人投票。如果共同业主未能达成投票的协议时，可从他们的出席者之中，由当日的田土厅注册登记业权时排名最先的一名业主投票。如果业主委派代表投票，必须出具书面委托书。

　　多层大厦业主大会选出的管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关，是根据业主大会作出的决议成立的。多层大厦“业主立案法团”按程序注册成立后，承担了该大厦的物业管理权，该大厦各业主在大厦所享有的权利、权力、利益和所负责任，都交由该法团去运用和执行，于是，法团在法律上便负起业主对该大厦各公共地方所应负的一切责任；而管理委员会每隔一定时间要向业主报告处理该法团事务的经过，每次都要把账目结算妥当，呈交大会审核。按照《多层建筑物(业主法团)条例》的规定，法团在法律上必须负责将大厦各部分的公共地方保养完好。为此，法团可通过管理委员会安排进行任何工程和聘请职员，处理一切有关他们利益的事务。另外，为支付所有管理费用，法团必须设立一项经常费用基金，由各业主分摊按年缴纳。法团还可以设立一项临时费用基金，以补偿经常费用基金不足或作紧急开支之用。

　　“业主立案法团”自治管理物业主要是发展商组建的多层楼房，这种自治管理推行了20多年，但并不普遍，效果也不理想。《多层大厦(业主立案法团)条例》经实践后被证明，该《条例》对法团的授权显得不足，主要是缺乏凌驾大厦公契之上的条文，而大厦公契对于业主表达意见和参与大厦管理往往保障不够。所以，在物业管理的实际运作中，物业管理的权限常集中于管理公司，致使业主无力对管理公司的行为实施有效的监督。为解决这一问题，社会各方对《多层大厦(业主立案法团)条例》进行了多年的讨论和修改，最终颁布了1993年5月8日起生效的《建筑物管理条例》。

　　3.规划条例

　　《规划条例》为城市设计条例，既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依据，它在依法治城和依法治区中，均有基础性的作用。香港早在1939年即行制定，列为香港法例的第131章。该法例要求城市规划要“像设计一座大厦的造型一样，通过进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该法例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市、进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物、从事楼宇、屋村管理的法律依据。

　　4.建筑物条例

　　《建筑物条例》是对包括住宅、商店、办公室和各类公用房屋、设施在内的建筑物进行直接管理的法律规范，除对建筑工程的申报、批准等有详尽的规定、严格的程序、对建筑物的使用、改动等也有相应的要求规范。

　　在多层大厦内，经常都有不顾公德的业主或住客进行潜建工程或占用公用地方，造成危险及不便的情况。

　　任何人士未经“建筑事务监督”书面批准及许可，不得进行任何建筑工程或街道工程。

　　若发现有人在天台进行潜建，或走火通道遭人改建，或在防烟门后的楼梯间开设门口、抽气孔等，应立即向建筑物条例执行处举报，以便该处能立即向住户采取行动。

　　若发现冷气机支架严重锈蚀，呈现危险，或有人正在进行中建铁笼、蓬、花架等工程，应立即向建筑物条例执行处举报，以便该处能立即展开调查，安排即时拆卸，以免伤及途人。

　　依据“建筑物条例”的有关精神，在楼宇、屋村管理的公共契约中订有相应条文，有关业主首先应遵照条文规定，不得随意改建、扩建或拆除任何建筑，若有违犯，业主立案法团可按公契条文加以纠正，必要时则诉诸法律，依法办理。

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