香港的物业管理-香港楼宇、屋村管理的法制化

　　楼宇、屋村公共契约围绕管理好、发挥好楼宇、屋村使用效益这一中心任务，对发展商、管理公司、业主或租客的权利和义务都有明确规定，对各方应做什么、不应做什么和违章的罚则都让大家知晓，共同规范有关的行为。

　　(二)关于业主的权利和义务

　　1.业主的权利

　　业主通过合法程序购得之物业，从总体上对之拥有业权，公共契约则具体明确规定其权益，一般包括：

　　(1)独自拥有、使用、居住及享用其名下单位以及租金收益；

　　(2)全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利及权益，自由出售、转让、出租或准许他人使用，而不受其他业主干涉；

　　(3)可与其他业主共同自由使用大厦的公用地方及其设施，例如楼梯、走廊通道、升降机、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统，以便适当使用及享用其名下物业；

　　(4)对大厦的各项管理决策，拥有投票权，每一份业权一票；

　　(5)业主如引用公契以采取法律行动时，应事前征询法律界人士的意见及指导，以确保并无误解公契内容；

　　(6)各业主可根据条款，监督管理公司、管理人员的工作；

　　2.业主的义务和责任

　　(1)业主在行使上述权利时，须遵守公契的规定；

　　(2)业主须依照公契的规定，负责其名下应分担的管理费及其他基金款项；

　　(3)业主须负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公用地方及公用设施(公契内另有明文规定由某部分业主负责者除外)；

　　(4)业主须缴交其名下单位须缴付的税项、差饷等；

　　(5)业主占用其名下的单位时，须遵守大厦公契的规定；

　　(6)业主须遵守业主会或管理人员所订立的“住户守则”。

　　3.约束业主使用楼宇的公契条款

　　大厦公契多数订有条款，对使用其名下单位的业主及租客加以约束。常见的条款如下：

　　(1)不得改建楼宇的结构，例如更改承力墙、横梁、立柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

　　(2)不得干扰楼宇任何人用部分或暗渠、排水道、管道、电缆、固定装置等设备；

　　(3)不得将其名下单位作非法或不道德用途、或在单位内进行任何足以防碍或侵扰其他住户的事项；

　　(4)不得妨碍他人使用公用地方及公用设施；

　　(5)不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇所投购保险生效，或引致保费增加的事情；

　　(6)不得经营大厦公契所禁止的行业，例如经营公寓舞厅、打铁、殡仪业等；

　　(7)业主按照大厦公契所规定各类单位的用途，使用其名下单位。

　　(三)关于楼宇、屋村管理者的权力和责任

　　香港楼宇、屋村管理的公共契约规定其管理者为管理委员会。管理委员会负责楼宇、屋村的管理、保管及经营；除特别规定外，一般管委会有全权办理一切保养及管理的事务。总的讲来，管理委员会有下列权力、职责及义务：

　　1.征收、收取及收受所有本契约规定业主应缴付之款项。

　　2.拟订、撤销及修订大厦规则，以管制该楼宇、屋村及其服务设施、康乐设施之使用、经营及保养，以及管制凡居住或使用该屋苑大厦或前来探访人士之行为，所有大厦规则不时所作之修订或增订将张贴在该屋村之布告板上，同时所有业主及所有代表业主或业主授权之人士均须遵守该大厦规则及所有修订或增订之条文。

　　3.以该委员会名义，代表该屋村之业主，根据其个别利益，为屋村内所有大厦及设施及该等业主，向该委员会所选定之某间或若干间声誉良好之保险公司投保及继续投购火险、公共责任保险与管理及保养人员之佣主责任保险，以及代表业主缴付为保持此等保险生效而须缴付之保险费。投保项目及投保额将由该委员会全权决定。由投保上述大厦之保险或其他保险所得之所有赔偿款项，将用以修复该大厦，使其恢复原状，并用以补偿该大厦因遭损坏而蒙受之损失。

　　4.安排清理该屋村各单位及公用地方之垃圾。

　　5.维修该屋村内所有大厦公用地方之照明及通风设备，以及所有属于该屋村公用设备一部分之灭火设备，并保持其功用良好。

　　6.保持及维持该屋村公用地方环境清洁卫生。

　　7.维修该屋村所有大厦之主要结构(包括外墙、屋顶、公用地方及结构物)、设备、器具、服务设施、设施及公用地方，保持其功用良好，并在需要时更换任何需要替换之部份。

　　8.每隔若干合理时间需要刷漆、粉饰或修补时，及无论如何在任何政府部门提出要求时，为该屋村内所有需要加漆、粉饰或修补之大厦外墙及公用地方加漆或粉饰或用水泥浆或其他适当之材料修补。

　　9.更换该屋村内任何大厦之公用地方门窗之破烂玻璃。

　　10.维修该屋村内公用设施及保持其功用良好。

　　11.维修该屋村内所有大厦之升降机，保持其操作功用良好，并更换任何需要替换之升降机及升降机零件。

　　12.防止该屋村及其大厦任何公用地方或该屋村内之道路、小径(如有小径者)及空地遭受障碍，以及停泊在该屋村任何地方之车辆移去，并向其车主征收该委员会当时厘订之拖车及停放费。

　　13.拆移该屋村内任何地方之非法或违反大厦规则及本契约规定之任何搭建物或安装物、招牌、荫蓬、托架、设备、障碍物或物件，并向竖设或安装此等搭建物或其他物件之单位业主收取拆移所需之费用。

　　14.委托一名律师，授权其代表该屋村所有业主处理及接受所有与该屋村的服务设施、器具及设备有关之法律诉讼文件(但不包括与个别业主权利或责任有关之诉讼)，尤其是英政府为其中一方当事人之诉讼，但前文之一般原则不受限制；不论何时，在政府或其他主管官员提出要求时起计七日内，委任一名律师代表所有此等业主接受法律诉讼文件，不论其目的是否因遵行最高法院规则(该等规则不时有所修订)或基于其他原因者亦然。

　　15.防止任何人士未经委员会许可而泊车、占用或使用该屋村任何公用地方道路及小径(如有小径者)、空位及空地或其任何部分。

　　16.防止该屋村内任何业主、居民或访客违反向英政府承批该土地时所订官契之任何规定，并在有任何违反官契规定之情形时，采取索偿行动。

　　17.防止任何人士更改或损坏该屋村任何部分或其任何设备、器具。

　　18.保养及修复草坪及道路等设施。

　　19.缴付该委员会根据该官契规定缴付之地税及其他款项。

　　20.支付公用水、电费用、管理员工薪给和各类管理费用。

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