物业管理市场的运行机制

(3)房地产发展规模。房地产发展规模大，向社会提供的物业绝对量增加，客观上扩大 了物业管理的需求；房地产发展规模小而且慢，对物业管理的需求自然较少。就一时一地而言，房地产规模的变化，对当时物业管理服务需求量的变动有着明显的影响。
(二)物业管理市场的供求规律
供求规律是物业管理市场中的一个重要规律，主要有以下内容：
1.供求的变动决定着价格的变动
(1)如果物业管理服务供不应求，价格就要上涨。这种情况可以在供应量不变而需求量 增加的情况下发生，也可以在需求量不变而供应量减少的情况下发生。
(2)如果物业管理服务供过于求，价格就会下降。这种情况可以在需求量不变而供应量 增加的情况下发生，也可以在供应量不变而需求量减少的情况下发生。
2.价格变动引起供求情况的变动
(1)如果物业管理服务的价格上涨，需求就会相应减少；相反，价格下跌，需求就会相 应增加。
(2)如果物业管理服务价格上涨，供给便会增长；价格下跌，供给便会减少。
(3)供求的变化和价格的变化方向相反。如果物业管理服务供不应求，价格自然会上涨 。价格上涨会引起物业管理公司扩大经营，或其他行业转移经营，供给量增加，需求相对减少。而当供求状态趋向供过于求时，价格就下跌，物业管理公司就会调整减少经营，供给量 随之减少，需求量相对增加。这种增减到一定程度，价格就回升，往前发展又会变成供不应求，循环发展。
3.供求变动决定买、卖方市场的变动
在物业管理服务的供求变化中，买卖双方哪一方占优势，在价格和其他条件上就能压倒 对方，在市场中对自己有利。在物业管理服务供不应求时，卖方占优势，便形成“经营者主权”，表现为卖方市场；在物业管理服务供过于求时，买方占优势，便形成“消费者主权” ，表现为买方市场。
三、物业管理市场竞争机制
竞争机制是指竞争同供求关系、价格变动、生产要素流动与组合，以及市场成果分配诸 因素之间的有机联系和运动趋向。市场经济是竞争经济，没有竞争也就没有市场经济。
(一)物业管理市场竞争的必然性
在物业管理市场中，市场主体之间，尤其在物业管理经营者之间的竞争是一个内有动力 外有压力的、持续不断的市场较量过程。因此，竞争推动和迫使物业管理经营者进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效率者，惩罚低效率者，对价格信号作出迅速 及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组合，开发和扩大新的物业管理市场领域，推出新的服务项目，保证资源配置到最为需要的地方。
如果没有竞争或缺乏竞争，占据物业管理市场垄断地位的少数企业就会靠牺牲其他市场 参与者(包括物业管理服务经营者和业主或使用人)的利益，谋取垄断利润；由于没有作出相应的市场贡献，从而导致整个物业管理市场的经济效率和服务水平的降低。
我国的物业管理市场是一个新兴的市场，市场机制还不完善。基于此，1999年5月，在 全国物业管理工作会议上，国家建设部提出要在物业管理市场中尽快引入竞争机制，明确要求：
(1)在2000年之前，必须彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面。开发企业下设的物 业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会，独立经营，自负盈亏。
(2)凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指 导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。
(3)鼓励物业管理企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，以大 带小，合小为大，合弱为强，形成规模优势，从而降低企业管理成本，提高企业适应市场的能力。
(二)物业管理市场竞争的形式
1.物业管理企业之间的竞争
从市场竞争的范围来考察，物业管理企业之间的竞争主要是围绕着提高服务质量、增加 服务项目、降低经营成本等内容而展开的。这种竞争促使各个企业管理服务的个别劳动时间平均化为社会必要劳动时间，其结果必然是推动企业的技术进步和劳动生产率的提高。
2.业主与经营者之间的竞争
从参与竞争的市场主体之间的关系来考察，业主与经营者之间的竞争主要表现为对物业 管理服务，业主要贱买、经营者要贵卖的竞争。这是经营者与业主争夺物业管理市场主权的竞争。
3.价格竞争与非价格竞争从竞争是否围绕价格变动这一角度来考察，价格竞争就是 通过降低服务价格来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争，其实质是企业之间提高劳动生产率的竞争。它要求物业管理企业千方百计加强管理、改进技术、节约资 源，达到少投入多产出的目的。非价格竞争就是指不变动价格，而是通过其他途径和采用其他方法来争取较多的消费者，从而扩大物业管理服务销售量的竞争。如：开发新的服务项 目，提高服务质量，扩大广告宣传，改变销售方法，等等，用这些方法和途径来争取更多的业主购买物业管理服务。(三)市场竞争与经济风险有市场竞争就必然存在经济风险。在 社会化大生产的市场经济中，由于生产技术的迅速变化，市场情况的千变万化，以及某些政治因素的干扰和自然灾害的影响，使物业管理经营者的实际收益低于原预期收益，从而蒙受 经济损失，甚至发生亏损或破产，这就是经济风险。随着社会主义市场经济的发展和经济体制改革的深化，物业管理企业作为独立的经济实体，有自身的经济利益，要参与市场竞争 ，这就要承担经营决策的正误以及经营活动的好坏所带来的后果。
在市场竞争中，从产生经济风险的原因来看，经济风险主要有三个方面：
(1)自然风险。由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、水灾、地震、气候突变等 给经营者带来的经济损失即属自然风险。
(2)社会风险。由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、事故、政治动乱、 战争等给经营者带来的经济损失即属社会风险。
(3)经营风险。由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失即属经营 风险。
四、价格、供求与竞争机制的功能
价格、供求与竞争机制的功能从总体上说是调控整个物业管理市场运行的过程。
(一)适应与协调功能
在物业管理市场中，各个独立的物业管理企业的经营和业主的消费是分散决策的，需要 通过市场价格和竞争机制的作用相互协调为一体。市场价格信号的变化反映着物业管理服务的稀缺程度，从而表明一定的物业管理服务的需求程度。处于竞争之中的物业管理企业，出 于自身经济利益的追求和市场竞争的巨大压力，必然会对市场价格信号的变化作出灵活的、及时的反应，调整自己的经营规模和经营结构，其结果是保证了物业管理服务能不断地适应 变化着的需求。
(二)刺激与创新功能
竞争就是要战胜对方，在市场上保持优势。每一家参与竞争的物业管理企业都试图获得 一份超过竞争对手的利润，为此要不断改进技术、降低成本、开发新的服务项目和新的市场 领域，进行服务与经营过程中的技术创新和项目创新。竞争促进了技术进步。因为谁运用了 新技术，提供了新的服务项目，谁就可以暂时地(或长或短地)获得一份由创新形成的垄断地 位所带来的优先利润。竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散。随着竞争参与者的 模仿过程的普遍化，创新者的暂时的垄断地位和优先利润也逐渐失去。在这一过程中，物业 管理服务的新技术、新项目得到普及，整个物业管理服务的技术水平也因此而提高。物业管 理智能化就是一个非常显著的例子。

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