物业管理公司资金的筹措

物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。

　　本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式，物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。

　　一、物业管理公司资金的筹措方式
　　物业经营的巨额资金，一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言，没有外援就根本无法完成项目的建设，因而，资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源，大量获取借贷资金，即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”，几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金，由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值，经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说，如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去，将会创造更多的收益。

　　(一)物业经营的资金筹措方式

　　一般来讲，物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有：

　　1.自有物业收入

　　主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是，为了应付市场行情与产业政策的波动与变化，许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租，以获取稳定的租金收入。

　　2.银行借贷

　　从银行透支以应付短期债务，或向银行借贷利率较高的长期贷款。

　　3.抵押贷款

　　以自身所拥有的物业作抵押物，向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。

　　4.发行债券

　　在市场经济日益发展的今天，债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同，可分为企业债券和金融债券两大类。

　　企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证，或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息，也可提前向银行申请贴现。

　　债券有规定的期限，到期就要还本付息，靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目，一般都靠出售来收回投资，偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此，在制定项目的筹资方案时，债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。

　　5.发行股票

　　股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本，只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金，可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营，靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后，形成投资者长期、稳定的利润。

　　在物业项目经营中，经营者自有资金所占的比例越少，其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(Ａ、Ｂ)所获利润均为800万元，Ａ方案需投入自有资金1000万元，Ｂ方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金，他也愿意选择Ａ方案。因为Ａ方案的自有资本利润率为80％(800／1000)，而Ｂ方案的自有资本利润率只有40％(800/2000)，经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目，而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者，他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。

　　(二)物业经营的筹资成本

　　筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述，资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的，这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前，我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。

　　1.借款利息

　　指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。

　　2.股息(或债券利息)

　　股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后，按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少，取决于公司经营状况，投资分析时，应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。

　　3.公司自有资金的存款利息

　　自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本，相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。

　　筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革，房地产金融市场的进一步开放，筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率，即筹资成本额与筹资总额之比：

                        筹资成本额

　　筹资成本率=—————————————×100%

                         筹资总额

　　二、抵押贷款
　　抵押贷款属于担保贷款的一种，与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国，由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善，市场机制的作用，加之许多历史的原因，银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发，借鉴发达国家的经验，更多地采用财产担保方式发放抵押贷款，是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款，又适宜于长期贷款；既适宜于人民币贷款，又适宜于外汇贷款。因此，有必要在此对抵押贷款进行探讨。

　　(一)抵押贷款及其特点

　　抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人，作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前，债权人拥有财产的抵押权，以避免遭受经济损失，当债务人按期偿还债务，抵押财产关系结束；一旦债务人不能按期履行偿债责任，债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利，抵押的目的是为了担保债务的履行。

　　抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息，贷款人把抵押物归还给借款人；否则，贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物，并以所得价款优先偿还贷款。所以，抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。

　　抵押贷款相对于信用贷款而言，不仅具有银行信用的一般特征，而且具有自己独特的性质，具体体现在以下几个方面：

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