物业管理的基本概念-作用与类型

    (8)把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利；

    (9)作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务；

    (10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。

    以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设 现代城市的基础工作。

    (五)提供广泛的就业机遇

    物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。

    首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。公 房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主的城 镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部门。物业管理就为两者的转换开辟了 一个广阔的天地。

    物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、 园林绿化业等部门有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。

    三、物业管理的类型
    物业管理的类型也就是物业管理的模式、方式。依据开发商、业主和物业管理部门的关 系，一般划分为两大类：

    (一)委托管理型

    这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供 劳务商品的管理行为。

    如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主 承担业主自治管理的职能。

    这种方式，按照自用或出租又可分为：

    1.自用委托型

    业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。

    2.代理经租型

    业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权 属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。

    代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由 业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。

    不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。

    (二)自主经营型

    开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部 设立物业管理部门来管理。其与委托管理型的基本区别有两点：

    第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是 二权分离。

    第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型 是两个各自独立的法人。

    自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：

    (1)自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等 。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；

    (2)自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业 ，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。

    自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立 的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。

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