贵阳商用物业营销战略大纲

　　 本大纲基于本人对项目本身规划无了解的实际情况,仅就贵阳市目前商业状况及沿海经济发达城市商用物业的发展趋势及房开商在销售与经营商用物业所采取的手法上作简单阐述,并就商用物业的选址及定位及招商策略作大概描述。具体操作内容有待与贵司作深层沟通方可逐步提供。

　　 一、贵阳市目前商业现状分析(见附表)

　　 二、广州商用物业的发展趋势

　　 1.90年代以前:

　　 传统的商用物业几乎就是沿街店铺的代名词,大型商用物业为屈指可数的几家国营百货公司、百货大楼,如南方大厦,基本无正规的专业市场或专业商场,大部分为自发形成的占道经营,形成××一条街。这一点与内地城市的特点差不多;

　　 2.90年代初:

　　 涌现很多大型百货公司,以品种多,规模大而风光一时,仍然以国营性质为主,但此类百货公司由于是为购物而购物,如广百,功能单一,且经营品种不够齐全,花色款式较少且跟不上潮流,加上经营手法单一而逐渐走下坡路;

　　 3.90年代中期后:

　　 随着跨国性大型零售商的进驻,如好又多、万客隆及本地商家引入代表现代国际商业发展潮流的大型购物中心,即集购物、饮食、娱乐、休闲、观光为一体的一站式循环购物商场,如天河城,对传统的百货业以沉重打击和震憾。也引发了许多房开商开发大型商业物业(营业面积在5万M2以上的),一时令广州大型商用物业风起云涌,竞争惨烈。(来自:www.fangxiucai.com)先不论后期经营如何,单是先期销售即令众房开商头疼不已,各种营销手段因此层出不穷。

　　 4.就贵阳来说,目前应处于第二种情况,也有了第三种状况的萌芽,如大昌隆仓储式购物中心,但大昌隆无论从营业面积,硬件设施、功能配套、经营方法等都处于一种初级状态,如有跨国性零售商进驻,则在劫难逃。

　　 三、商用物业的选址及定位

　　 1.现代大型商用物业关键是选址。须具备以下条件:

　　 (1)大地理位置能代表城市商业发展新趋势;

　　 (2)小地理位置要选择人流较集中,有一定商业氛围的地方,不能选贴近天桥与人行道、斜坡位及人流车流过渡性路段;

　　 (3)周边范围拥有相当数量的人口,尤其是消费力较强的群体;

　　 (4)交通便利,停车方便,有停车场及一定面积的休闲广场。

　　 2.商用物业的定位

　　 (1)如面积规模(2~3万M2以上)较大,配套齐全,装修高档,建议定位为集购物、饮食、娱乐、休闲、旅游观光为一体的现代化购物中心(具体阐述见第六大点);

　　 (2)如面积规模较小(1万M2以下),装修适中,建议定位为专业性市场或商场,如电脑城、儿童城、妇女城、电器城等,具体何种定位有待深入研究。

　　 四、商用物业销售最新营销手法

　　 通常的销售手法跟卖住宅差不多,目前贵阳也基本如此,但随着竞争的不断激烈,各种营销手法会浮出水面,像广州新中国大厦、名仕商业大厦即采取三年返租,

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