商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批

　　 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批摘要：租售规划与转换流程工作指引1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置

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　　 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批

　　 第一节 前期与规划设计论证

　　 1、商业物业论证的管理制度和工作流程与《项目论证管理规范》相关规定基本一致。

　　 2、论证附件

　　 附件1《市场定位报告》

　　 附件2《项目全程价格方案》

　　 附件3《营销计划书》

　　 附件4《规划设计要点一览表》

　　 附件5《经营计划财务评估分析编制说明》

　　 附件6《项目经营计划财务评估分析规定》

　　 附件7《各经营期利润测算表》

　　 附件8《项目经营计划成本明细表》

　　 附件9《项目各期资金回笼预测表》

　　 附件10《项目经营计划各期现金流量分析表》

　　 附件11《项目经营计划各期融资计划及还贷计划表》

　　 附件12《项目经营计划资金成本估算表》

　　 附件13《单位（项）工程进度计划表》

　　 附件14《单位（项）工程主要进度控制点汇总表》

　　 附件15《项目工程工作计划表》

　　 附件16《地块住宅主要进度控制点完成时间计划》

　　 附件17《项目网络计划图》

　　 附件18《住宅项目网络计划图》

　　 备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅

　　 （2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与《项目论证管理规范》相关文件一致。

　　 第二节 租售规划与转换流程

　　 工作指引

　　 1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。

　　 2、在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。

　　 3、租售比例原则上为7：3。

　　 4、划定租售范围须明确到每间铺。

　　 5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。

　　 6、对于未出租的，经地区财务核对《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。

　　 7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。

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