业主关心之物业管理问题解答

　　 业主关心之物业管理问题解答

　　 ※物业管理知识问答※

　　 一.物业管理费收费标准？

　　 根据《广东省物业管理条例》，物业管理收费实行政府导价和市场调节价。

　　 政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定，县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。

　　 已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价而定或者由双方协商确定。

　　 二.物业管理费的构成？

　　 综合管理费，包括人员工资及福利．公共物业及配套设施的维护保养费、保险、清洁费、保安费、绿化费、办公费、节日装饰费、聘请专业人士费用、法定税费、经理人酬金。

　　 能源费包括公共水、电费的支出，空调费（指商场及写字楼）、燃油费。

　　 三.物业管理的服务内容？

　　 物业管理可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。

　　 1.常规性的公共服务是的物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务。管理的基本项目具体包括：

　　 1）房屋修缮及其，装修管理等

　　 2）房屋设备、设施的管理

　　 3）环境卫生管理

　　 4）绿化管理

　　 5）治安管理

　　 6）消防管理

　　 7）车辆道路管理

　　 8）公众代办性质的服务，如为业主和住房代收代缴水、电、煤气费等。

　　 2.针对性的专项服务是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。

　　 3.委托性的特约服务是为满足物业产权人，使用人的个别需求，受委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充和完善。

　　 四.维修基金的用途？

　　 凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位，共用设施设备维修基金，基金款项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　 五.物业管理公司的水电费如何分摊？

　　 物业管理公司的水电应独立设表计费，不应分摊到管理费中去。

　　 六.怎样成立业委会？

　　 根据《广东省物业管理条例》，物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　 七.业委会成立时，空置单位是否有选举权利？

　　 有，因为业主委员会由住宅小区所有业主推举组成。业主是指本区物业的所有权人，而空置单位的所有权人是发展商。因此发展商具有选举权利。

　　 八.编制管理预算的作用？

　　 作用是厘定来年之管理费收入，以达到收支平衡，避免出现亏损。

　　 九.什么是《管理公约》？其主要内容是什么？

　　 《管理公约》是物业管理公司与辖区内的业主在意愿一致的基础上双方协定、签署的契约，对协议双方均具有约束力。《管理公约》一般由物业管理公司拟订，经业主同意并经双方签署后生效。业主委员会成立后，《管理公约》应定期进行修订。它的主要内容包括：

　　 1）物业公司的名称、管理范围、服务内容和管理权限、职责；

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