物业管理概述

　　 一、物业管理的概念

　　 物业管理作为房地产市场的消费环节,实际上是房地产开发的延续和完善,是在房地产 开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环,在国际上十分流行并获 得了蓬勃的发展,被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。

　　 关于物业管理的定义,一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务;狭义的物业管理,其主要任务是楼宇的维修养护,以及管理好各层的机电设备和公共设施,还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。

　　 另一种说法是根据英语的多种译法,概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”,以示与传统的房地产管理的区别,或与企业 管理的区别。

　　 现在一般的说法是,物业管理类似于房地产管理,但比房地产管理范围更广泛。这个范 围是向横发展、向后延伸、向周边拓展,如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容,而不包括房地产投资、开发、生产经营。

　　 综上所述,物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理 与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工 作环境,提高物业的使用价值和经济价值。

　　 物业管理的这一定义,有着丰富的内涵:

　　 (1)物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业,即楼宇。

　　 (2)物业管理的服务对象是人,即物业所有人(业主)和使用人。

　　 (3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品,物业管理所提供的是有 偿的无形的商品——劳务与服务。

　　 (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能,并使其保值、增值的作用。

　　 (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理,融管理、服 务、经营于一体。

　　 (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调,既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物 业的统一管理和协调,也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。

　　 (7)优质的物业管理与社区服务相结合,为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

　　 (8)就法律属性而言,物业管理是具有中介性质的信托管理,通过一定的契约,规定相 关各方的权利和义务。

　　 (一)物业的经营管理与物业的管理经营

　　 一般来说,管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针,达到设定 目标的一系列工作。

　　 经营管理合起来讲,也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。 其主要区别是:其一,经营着重于经济活动的总体和长远规划,管理着重

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