物业管理—高层综合楼篇

　　 高层楼宇的出现,是人类有效利用土地资源的结果。近年来,各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起,与此同时,高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合,具有多种功能的综合楼,以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

　　 一、高层综合楼的物业管理特点

　　 1、高层综合高度大、层数多,功能复杂,人口稠密,物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼,确保大楼各部分正常运作,确保物业和楼内居民的生命财产安全,任务十分艰巨。

　　 2、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高,对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统,煤气供应系统、电梯系统,有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统,通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍,运用先进的管理手段、方法,对大楼各系统进行维护、保养和管理,保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大,管理服务人员多,管理成本高,收取的物业管理费也高。

　　 二、高层综合楼物业管理的原则

　　 1、早期介入原则

　　 早期介入的作用有三:一是熟悉物业情况;二是参于大楼的工程管理;三是可提出整改意见。

　　 2、统一管理原则

　　 首先,大楼是一个整体,各系统都是为整个大楼服务的,多头管理势必影响大楼整体的正常运行;其次,多头管理易造成职责不清,使出现的问题和故障无法及时解决;第三,多头管理会造成管理死角。因此,高层综合楼应坚持统一管理。

　　 3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何,物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

　　 4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

　　 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费,树立自身的良好形象,增强知名度,赢得用户和住户的信任。

　　 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户,各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务,为用户、住户提供最大的方便。

　　 三、高层综合楼物业管理的内容

　　 1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况,对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理,使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理,使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值,创造增值潜力。

　　 2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查,发现问题,及时处理,保证设备完好的运行状态。

　　 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位不被占用,垃圾日产日清。

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