论走进社区的物业管理企业

　　 论走进社区的物业管理企业

　　 文/王汝君

　　 现代意义上的社区建设，一般有两种含义：一是以政府及其派出机构按行政区划对社区实施的管理和协调，是一种政府行为；一是在物业管理区域内，由物业管理企业及其派出机构(物业管理处)按照物业服务合同，对一个住宅小区实施系统化、专业化、一体化的管理，是一种企业行为。据初步统计，拥有700万常住人口的广州市，享受物业管理服务的人口超过222万，基本上涵盖了所有的物业类型。物业管理的推行，不仅改善了人民群众的生活质量，促进了城市面貌的改观，更为整个社会的和谐发展作出了贡献。

　　 一、物业管理单位是社区公共事务管理的责任主体

　　 随着城市建设发展，各种住宅小区、商业大厦、办公楼、工业厂房日益增多，在交付使用后，随着使用年限而发生变化，一是要受到自然环境因素的作用而发生损坏，如日照、震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等等；二是在使用过程中会受到人为因素的作用而损坏，如违章搭建、装修、使用不当及其他破坏性行为等等。如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥。特别是现代建筑中智能化、高科技化的机电设备、设施的大量使用，更需要实施专业化的维修和养护，以确保其安全、正常地使用。因此，作为专业化从事物业管理的企业，对社区内各项公共事务的管理便成了最基础、也最首要的职能。

　　 二、物业管理单位是满足业主需求的服务主体

　　 物业管理单位在社区建设中的管理主体地位主要是针对物而言，而服务主体地位则主要是针对人而言的。作为第三产业中的服务性企业，物业管理单位一方面要充分行使其管理职能，另一方面要根据社区业主 (住户)的需要，提供多样化服务。

　　 实际上，物业管理企业在社区建设中，其管理和服务职能的区分并不是绝对的，管理中包含有服务的内容，而服务中同样也含有管理的成份，主要区别在于各自侧重点的不同。因此，物业管理单位在社区的服务几乎囊括了业主及住户的所有需求，这很好地说明了物业管理单位的服务主体地位。

　　 三、物业管理单位是社区行政事务管理的辅助单位

　　 就整个国家体系而言，社区业主及物业使用人不是单独存在的，总是受一定的行政区域范围内国家行政机构的管理，如社区工作委员会 (原街道办)、居委会、派出所、工商税务等部门等等，相应地会产生计划生育管理、流动人口和固定人口管理、治安管理、工商税务管理等职能。但在实际工作中，一些行政部门总喜欢将这些事务摊派给物业管理单位，其直接后果是，物业管理企业受多头领导，“婆婆”多，工作任务繁重，管理成本增加，企业不堪重负。物业管理企业在社区的管理，其依据和权限仅限于《物业管理条例》等有关国家法律法规和物业服务合同规定的内容，企业没有义务更没有权利从事本应属于国家行政部门的职能。如果非得让物业管理企业去从事社区的有关行政管理事务，有两个条件:一是政府授权，二是有偿服务。目前我国的法律体系中，尚没有一条规定物业管理企业必须从事上述国家行政管理事务。因此，在社区行政事务管理中，物业管理企业仅起到辅助作用，协助有关政府部门开展工作，而不是越疽代疱，履行政府部门的职责。

　　 四、物业管理单位是社区精神文明建设的主体

　　 社区是人们生活和生存的重要空间，人的一生有一大半时间在社区渡过，人与居住小区环境的关系十分密切。因此，物业管理不仅与人民群众的居住质量、生活质量直接相关，而且还能反映社会精神文明的发展和居民的生活水准。良好的物业管理所营造的居住环境和人文环境能陶冶人们的情操，净化人们的心灵，对培养人们高尚的思想品德和生活方式也有着重大的意义。当前，我国正处于由计划经济向市场经济转轨的历史时期，人们的生活方式、行为方式等正发生着深刻变化。与此同时，各类社会功能也面临着调整和重新定位，社区也同样如此，比如，居住的相对稳定性和职业的相对流动性；国家实施五天工作制以后，居住人员在单位时间相对减少而在社区活动时间大副增加，使人们对社区的认同感和需求感也会相应增加。还有随着产业结构的调整，各

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