丽娜模式－－物业管理新模式专题

　　 丽娜模式--物业管理新模式专题摘要：丽娜模式在“区分穷尽”的开初阶段较难。比如现在笔者管理的一个小区，直到目前还在“区分”、还没有穷尽

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　　 丽娜模式——物业管理新模式专题

　　 “区分穷尽、物权自主、量化公开”的模式简称“丽娜模式”。在丽娜模式中，将共同部分的管理设定为对分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物业管理公司管理，由全体业主承担成本、由物业维护费开支费用，在权责分明的区分情况下实现了把物业管理费降到最低。

　　 丽娜模式在“区分穷尽”的开初阶段较难。比如现在笔者管理的一个小区，直到目前还在“区分”、还没有穷尽，因为社区建筑规划与建筑物及配套太复杂了。尽管如此，除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规划范围内的每个角落都因权利、义务、责任而分，都有人管；对最后分不出去的部分的维护费用才是全小区的物业维护费。

　　 这种区分和确权的过程虽然复杂，但是每一步的确权都使物业管理更加量化公开，因而得到业主的欢迎。每个业主都明白，若整个小区依物而分权利、义务和责任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在这种模式下，每个人都因物权的不同而取得不同的利益，同时承担成比例的付出。“成本-收益”成比例，就能形成一种理性的正激励机制。在这种激励机制下，通过人们之间的合作博弈来实现公平透明的管理，实现社区和谐这个目标。

　　 综上所述，如果能够给每一种“物”最终找到其责任主体，由责任主体自主相关物业的使用和付费，就是本文“区分穷尽”物业管理模式的出发点和基本涵义。

　　 “物权自主、量化公开”

　　 “物权自主”，强调的是依附在物上的客观自主，物的客观性，决定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

　　 “量化公开”指的是从管理的角度，好的体系需要量化，量化包括两个层面的涵义：

　　 ●从个体层面：收益和付出的量化；

　　 ●从集合体（部分和全体）层面：收入量化，支出量化。

　　 这种量化的全过程要公开、透明、程序化。达到这一程度，可以科学地界定和分摊物业维护费，提高物业维护费的效率，花少钱、办好事，就能够大大提升小区物业管理水平，改变小区的面貌。在“丽娜模式”下，通过“区分穷尽、物权自主和量化公开”的管理模式，把个体层面的收益和付出量化到每一户业主，这样每一户业主自己应付的物业维护费都是不一样的；业主大会集合体层面的物业维护费去除了可区分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，业主大会的物业维护费水平比通常模式下的更低，但是每一个体的具体权利义务责任更为分明。

　　 如何将共用物业划分给具体的业主

　　 “丽娜模式”与一般物业管理模式不同的是，将部分共同使用的物从整体使用的物中区分出来，落实到相关权利主体，同时将其管理、维护、更替的义务责任也从小区整体的物业管理中转移到这部分权利主体上，将相应的维护、更替费用从小区整体的物业维护费和维修资金中排除出去。这就是“区分穷尽、物权自主”的涵义和实施原则。

　　 “区分穷尽”是依据物的客观属性而分，从概念出发，可有不同的分类方式，如：

　　 横向区分——安全通道、（电梯的）电表；

　　 平面区分——道路、绿化、前后门、车场；

　　 立面区分——外墙；

　　 纵向区分——电梯、楼道电灯、消防通道等。

　　 从物业管理实践中，“丽娜模式”将部分共用的物作如下区分：

　　 按照物理界限关系分摊

　　 1、平面场所区分

　　 一般而言，每一个小区的地面场所的使用是不均衡的，也已经在部分物的使用方面采用了使用者付费（维护）的原则：

　　 ●占用绿地的地面停车：使用者付费；

　　 ●占用绿地的封闭花园：使用者付费，这些花园占共有绿地，但在初始业主已入住占用的情况下，已经无法按照面积数分摊给全体业主以足显公平。因此，将花园划分在其使用者的每一户窗下，中线分割。

　　 2、按照垂直线区分

　　 屋顶的维护责任分给按照垂直线区分的所有业主。

　　 按照纵向关系分摊

　　 1、电梯

　　 在“丽娜模式”中，具体的电梯分给具体的业主。由于电梯按照线路关系分属不同的变电室，例如一个小区有17部电梯，电闸、线路分属5个变电室，用户按照所乘电梯的变电室划分不同的用户组，承担相应的电梯维护责任。在具体实施中，采取的措施是：

　　 ●1、2层用户目前每一平方米少分摊0.2元；将来由组团业主共同决定1、2层业主分摊费用；

　　 ●计划将来收费由组团按照人头分摊。

　　 在这种管理模式下效果非常突出，业主收费积极性高，只要有可能就共同乘梯上下楼，自觉省电。曾经有一部电梯坏了，业主不愿出钱更换，爬楼三个月，业主们通过自己的反复争吵最后达成一致，共同付费更换了电梯。在“丽娜模式”下，电梯的管理达到了成本（维护成本、决策成本）最低、效率最大的结果。

　　 2、管线

　　 在“丽娜模式”中，管线关系也产生“谁使用、谁交维护费”的关系。理论上，管线关系应该可以从设计规划中得以明确，但当前情况下，初始权属情况通常不明确，出了问题、产生损失了才知道。

　　 例如一个商业街小区，有70家饭店、100多个写字楼单位，在初接管时到处漏水，99%都不交物业管理费。一次，某业主厕所下水堵塞粪水四溢，业主来找物管，物管表示这是管线相关业主的责任，

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