物业管理专项维修资金的探析

　　 物业管理专项维修资金(以下简称专项资金),又称为物业本体和共用设备设施大中修和更新改造储备金。有的地方称为“共用部位共用设施设备维修基金”,也有的地方将其区分为“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”两个基金。

　　 一、专项资金的概念和性质

　　 专项资金是由业主或非业主使用人交纳的,为了保障物业在使用一定时间后,所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中,为了维护全体业主的共同利益,保证物业始终处于正常的和完好的状态,除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外,业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用,集中储备起来,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时,集中大量的出资给业主带来的负担。同时,也可以在出现上述情况时,能够得以及时处理,使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。

　　 专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容,其费用性质同物业管理费一样,是由业主交纳,由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理,经业主大会批准,最后由物业管理单位使用的专门费用。所以,专项资金的使用者权益属于全体业主,物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时,它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内,而且更具体、更专指,这就更决定了它的专项性质。

　　 根据上述性质,专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素,在管理操作中将其纳入物业管理费中,由物业管理单位在会计操作中进行提留,设立专账或开立银行专户,其管理使用简便易行。但根据我国实际情况,现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来,并设定了严格的使用和管理办法,这主要出于两方面的原因,一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂,各地的规定也不尽相同,如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段,很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范,同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低,有的还难于保证日常运作,如果直接将专项资金并入物业管理费中,可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素,甚至会造成挪用、乱用的情况,使物业和业主的最终利益受到侵害。

　　 二.设立专项资金的目的和作用

　　 设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支,尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。

　　 众所周知,物业在建成之后,必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金,就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划,必然会加速物业的自然侵损,以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程,从而加速物业的老化程度,缩短了物业的使用寿命,甚至会酿成伤害事故。相反,建立起专项资金,就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良,物业就可以得到有效的维修养护,使物业处于良好的状态,充分发挥物业的正常使用功能,并且可能延长物业的使用寿命,改善和提高物业的使用功能,还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性,进而推动物业的保值和升值,使物业所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高投资回报率。

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