梁晓梅物业管理合同纠纷案终审裁定书

　　 江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书

　　 (2005)徐民一终字第1810号

　　 上诉人:(原审原告)梁晓梅,女,1962年10月2日生,汉族,江苏地质勘查院职工,住本市中山北路39号久隆花园503室。

　　 委托代理人:贺维永(系梁晓梅之夫),男,1958年12月5日生,汉族,江苏徐州钟鼓楼律师事务所律师,住址同上。

　　 被上诉人:(原审被告)徐州久隆集团物业管理有限公司,住所地本市纺织西路2号。

　　 法定代表人:曹通海,经理。

　　 委托代理人:唐琛,男,汉族,1979年9月12日生,该公司法律事务部职员,住本市振华小区6号楼101室。

　　 上诉人梁晓梅因物业管理纠纷一案,不服徐州市泉山区人民法院(2005)泉民一初字第726号民事裁定,向本院提起上诉。本院于2005年8月24日立案受理后,依法组成合议庭,于2005年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人梁晓梅的委托代理人贺维永,被上诉人徐州久隆集团物业管理有限公司(以下简称九隆物业公司)的委托代理人唐琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　 一审查明:原告梁晓梅于1998年8月购买位于徐州市中山北路39号久隆花园503室的房屋一套,该房于2001年4月1日交付使用。同年4月4日,被告九隆物业公司与久隆花园包括原告在内的57位全部业主签订了内容相同的《久隆房产物业管理合同》,双方对履行期限没有约定。2004年6月30日,久隆花园业主委员会成立。2005年4月5日被告向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告,认为被告在完成1年期的前期物业管理服务后,又在不合法的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此决定于公告发布之日满一周后,停止在久隆花园的一切管理服务活动,撤出管理机构和管理人员,同时等待业主委员会接收被告的相关移交。原告对被告以上行为持有异议,于2005年4月8日发出了致被告的公开信。因双方不能妥善解决久隆花园物业管理纠纷,形成本案诉讼。

　　 以上事实有原告提供的《久隆房产物业管理合同》(包括《物业管理费收缴协议》)、久隆物业公司2005年4月5日的《公告》、《久隆花园业主贺维永致徐州久隆集团物业管理有限公司的公开信》为证。

　　 一审法院审理认为:本案是一起因解除物业管理合同引发的纠纷。被告在为久隆花园小区实施4年的物业管理后,向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于被告解除合同的效力认可与否,涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利,根据《物业管理条例》的规定,全体业主成立业主大会,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此,在涉及小区公共利益事项的权利行使上,应以三分之二业主的意思表示为依据。同时,业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。因此就是否与被告继续履行物业管理合同提起诉讼,应以三分之二以上业主的意思表示为依据。原告作为久隆花园业主之一,提起诉讼,要求被告继续履行与全体业主签订的《久隆房产物业管理合同》没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定,裁定:驳回原告梁晓梅对被告徐州久隆集团物业管理有限公司的起诉。案件受理费500元,由原告梁晓梅负担。

　　 梁晓梅不服一审判决,向本院提起上诉称:1、一审裁定认定九隆花园包括上诉人在内的57位业主于2001年4月4日签订了内容相同的物业管理合同,并无证据证实;2、上诉人与被上诉人签订有物业管理合同,依据合同的相对性原则,根据民法通则第一百一十一条之规定,上诉人请求继续履行该合同于法有据;3、一审裁定误认九隆花园为"小区",与被上诉人在《公告》中的口径如出一辙,足见其粗疏;4、根据2001年《江苏省物业管理条例》第十七条第三款之规定,上诉人与被上诉人之间的物业管理合同是正式的物业管理合同,且已实际履行四年之久,并非临时性质的,因此具有法律约束力,上诉人有权利追究被上诉人的违约责任,即请求继续履行;5、一审裁定未明确述明适用的是哪一《物业管理条例》;6、本案中上诉人作为一个业主,与其他业主之间系同类关系,应作为民事诉讼法上的集团诉讼来处理,本案的审理结果对其他业主应具有约束力,而不应以其他业主未参加诉讼为由认为上诉人主体不适格;7、一审裁定驳回起诉,却又收取上诉人500元案件受理费,显属错误。因此,上诉人主体适格,请求二审依法改判。

　　 九隆物业公司答辩称:1、物业管理合同只能与业主委员会签订,只有在业主只有一人或者较少的情况下才可以与个别业主签订;2、4年前上诉人与被上诉人的物业管理合同签订时,九隆花园业主管理委员

本文关键字：物业管理  裁定书  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识