商场、商铺租户租赁资格评估

　　 商场、商铺租户租赁资格评估摘要：除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分

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　　 商场、商铺租户租赁资格评估

　　 一、商场/商铺租户租赁资格评估表（附后）

　　 二、工作指引

　　 1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估；

　　 2、满分标准分为100分；

　　 3、除超市和医疗配套外，只有总分达到70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质对比时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营情况者，即否决了该商户的租赁资格；

　　 4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上对比之用，分高者得；

　　 5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。

　　 （1）公司要求的净回报率：

　　 该铺月租单价×（要求总租期-免租期）÷总租期月数×12个月÷投资成本

　　 （2）计算租户租赁条件的实体净回报率

　　 净回报率 = 首年月租单价×（总租期月数－免租期）÷总租期月数×12个月÷实际投资成本

　　 （3）增减比率 = （租户实付净回报率－公司要求净回报率）÷公司要求净回报率

　　 （4）注释：

　　 a、投资成本：地区公司财务部将提供各商业项目的平均投资成本，并按“成本分摊系数”把平均成本分摊至不同的楼层，从而得出各项目不同楼层的投资成本。

　　 b、实际投资成本：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，则应在上述投资成本基础上加减提高或降低的部分，从而得出实际投资成本。

　　 （5）举例：

　　 ① 公司要求：定价100元/㎡·月，3个月免租期，3年租约，提供装修且成本为4300元/㎡；

　　 租户可付：120元/㎡·月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。

　　 ② 评估步骤：

　　 a、测算免装修后成本：

　　 假设该案例为3500元/㎡

　　 b、计算公司要求净回报率：

　　 100元/㎡·月×（36个月－3个月）÷36个月=91.67元/㎡·月→实际单月租金91.67元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=25.58%

　　 c、计算商户实付净回报率

　　 120元/㎡·月×（36个月－6个月）÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=34.29%

　　 d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，则计算增减比例：

　　 （34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%

　　 e、租户在“租赁条件”项目上的实得分：

　　 （1＋34.05%）×60分=80.43分

　　 6、因每个商业项目的旗舰店的价值体现在对项目知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法进行评估专案报批。

　　 7、经营行为纪录来源有：

　　 （1）曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。

　　 （2）未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。

　　 （3）如没发现不良纪录即得8分。

　　 附件：

　　 评估项目

　　 标准分

　　 实得分

　　 备注

　　 租赁

　　 条件

　　 公司实得净租金回报率

　　 步骤①

　　 公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分

　　 步骤②

　　 （租户可付条件计得净租金回报率增加/减少比率+1）×60分=实得分

　　 60分

　　 详细步骤见工作指引第五条

　　 品质

　　 条件

　　 品牌

　　 国际知名品牌

　　 20

　　 三项只取一项

　　 国内知名品牌

　　 10

　　 无品牌

　　 0

　　 经营行为

　　 无欠租

　　 拖租行为记录

　　 严重

　　 立即否决租赁资格

　　 三项只取一项

　　 偶然且只拖不欠

　　 4

　　 无

　　 8

　　 无违规违章

　　 违法经营

　　 严重

　　 立即否决租赁资格

　　 三项只取一项

　　 经劝喻立即改正

　　 4

　　 无

　　 8

　　 形象档次

　　 专门统一VI

　　 4

　　 三项只取一项

　　 整齐观感好

　　 2

　　 凌乱、无心思

　　 0

　　 总得分

　　 ——

　　 ——

　　 100

　　 ——

评定人：审核人：

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