关于“城市经营”的几点建议

    在社会主义市场经济条件下，如何使有限的城市资源发挥最大的效益，进而扩大城市经济总量，加快城市发展，增强城市竞争力已成为各级政府思考的重要课题。

　　作为一种新的理念，城市经营正在为我国越来越多的城市接受和推荐。但对于城市经营的内涵和功能，较流行的观点认为，城市经营就是通过市场运作对城市所有的资产进行积聚重组，从而形成城建资金投入产出的良性循环。

　　不同的城市资产，由于其特点不同，经营的策略也是不同的。

　　一、城市土地
　　１、盘活土地资产。盘活土地资产为城市建设直接融资。一要完善城市总体规则，调整城市布局，避免重复建设和造成浪费。二要加强对土地一级市场的垄断，加强宏观控制。国有土地必须掌握在政府手中，任何单位和个人不得染指土地的买卖活动，属于农村集体所有的土地要出卖，也只能由政府统征。政府垄断了土地一级市场后，对规划用地先行投资，通过完善基础设施，优化开发环境，然后以拍卖的方式出让该块地的使用权。三要根据市场供求关系有计划、有步骤地分期分批出让土地，对土地供应实行“饥饿和半饥饿”政策，使土地保持供不应求的状态，尽可能谋求土地效益的最大化。对于已经出让的土地必须在规定的时间内按规划使用，否则政府将无偿依法收回或征收闲置费。四是推广“以路带房、以房补路”的综合开发模式，使城市土地资源开发增值，保证土地收益用于城市基础设施，形成良性循环。五要营造环境，提高土地附加值。坚持以人为本，努力营造良好的生活环境，绿化美化亮化城市，建设标志性工程，增添新的人文景观，提升城市形象。同时，着力营造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境、政府服务环境，不断提高城市的吸引力、凝聚力，从而提高土地的附加值。

　　２、优化城市土地利用结构，提高城市土地利用率。城市不同位置的土地具有不同的价值，高价值的土地由低效益的企业占领是一种土地浪费。低价值的土地由高效益的企业占领也势必阻碍企业的进一步发展。城市土地经营应该以功能不断优化为前提，“地尽其用”。这就需要我们建立一个良好的土地利用结构，充分运用级差地租原理，适时拓展和优化城市的土地利用结构，改造旧市区，建设新市区，提高土地利用率和企业经济效益。

　　二、城市基础设施
　　１、实现城市基础设施建设投资主体多元化。城市基础设施按其性质可分为公益性、基础性、竞争性三大类。公益性设施，如水土保持、水资源保护、城市道路、港口、城市防洪和除涝、大型农田排灌工程等，属于垄断性和非竞争性的设施，投资主体一般为政府；基础性设施，如城市供水、排水、燃气等，应通过公开拍卖、招投标等方式逐步转达变其所有制的性质，引入竞争机制，吸引社会各类资金参与建设和管理；竞争性设施，如公共交通、邮电通讯等，政府要逐步退出这些行业，由社会自行进行投资经营。利用市场机制发展城市基础设施，就是要实行投资主体多元化，采取灵活多样的经营方式，以市场为导向，营运好城市基础设施各产业，从而有效地促进城市经济和社会的协调发展。

　　２、盘活城市基础设施国有资产存量。盘活存量资产就是对国家投资形成的城市基础设施存量进行评估并实施资本运作，存量扩股，增量参股，通过产权转让、入股、拍卖、使用权出让、经营权转让、拍卖经营特许权、合作、合资等方式，广泛吸纳社会资金，为筹措城市基础设施建设资金开辟渠道。笔者认为，可采取以下的方法：

　　盘活基础设施存量资产直接融资。一是有偿转让市政项目的经营权。二是有偿转让供水、供气、公交等共用事业企业的全部或部分股权。三是转让设施维护管理权，节省开支。四是有偿转让共用行业的无形资产。通过出让公益设施冠名权，将街名、路名、桥名、站名、校名、医院名、文体场馆名、黄金路段广告位、公交线路牌，有偿转让给社会法人和自然人。五是设立多种形式的投资基金。

　　３、城市基础设施各产业的经营形式必须多样化。城市基础设施各产业要积极进行经营管理体制改革，例如，供水、燃气、供热等市政共用企业，可改为国有独资公司，也可改组为国家控股的有限责任公司、股份公司，有的可争取上市。除国有部分外，可扩大非公有制经济成分的比重，包括实行特许经营。大型公交企业可改为国家投资或多元投资主体的有限责任公司或将公交总公司一分为二成为两个独立核算的实体，相互竞争，提高服务质量。出租车企业可改为有限责任公司、股份公司，有的还可以争取上市。市政维护、园林环卫、液化石油气、管理煤气等单位，可改为有限责任公司。要转变市政共用设施只能国家垄断经营的观念，引入竞争机制，鼓励多种所有制并存。转变市政公用事业吃“黄粮”的观念，引入商业化管理原则、逐步引导他们走社会化服务的路子。转变按行政地域分割市政共用事业的观念，允许采取特许经营竞标和鼓励地区经营或城乡一体化经营方式，实现规模化经营。

　　４、把经济效益与社会效益结合起来。城市基础设施各产业，特别是供水、煤气、公交等共用事业对城市国民经济和社会发展具有全局性的影响，要保证城市基础设施良性持续建设，必须研究城市基础设施的投资、运营的内在规律，使城市基础设施逐步向产业化经营转变。但要充分考虑社会承受能力，注意社会效益。从根本上说，城市基础设施是社会的公共物品。是用来满足社会公共需要的，每个人在消费它们的时候不能排斥其他人同时消费。也就是说公共物品总是以整体形式出现，不像其它商品那样在生产上具有可分性。正由于在公共物品的消费中存在着非竞争性的非排他性，所以经营这些物品时不能盲目追求利润最大化。尽管为了减轻政府负担和有利于公共物品的维护和扩大生产需要市场运作，但城市基础设施作为公共物品的性质没有变，它始终是以社会效益为最高目标的。在引进市场机制，进行城市基础设施营运的过程中，我们不能忘记这一点。

　　三、通过负债开发解决重点项目工程的资金来源
　　１、通过负债开发实现滚动发展。由于经济发展水平越高，建设成本也就越高，负债建设可以充分利用货币的时间价值打时间差，有效地降低建设成本，适度的负债建设如果操作的好，可以达到花明天的钱办今天的事的效果，从而建成适度超前的城市基础设施，改善了城市的投资环境，保障和带动了产业的顺利发展。

　　２、应建立市政债券发行制度，支持重点项目建设。
　　在城市基础设施领域引入市场机制并不是说将所有的基础设施都推向市场，由于基础设施的公共物品期长收益低，难以市场经营的基础设施、不宜市场化的特殊基础设施和对城市发展有重要影响的基础设施，政府依然应是城市基础设施的投资主体，而单一的财政资金和有限的资金来源，限制了政府该项职能，市政债券给我们提供了解决这一问题的有益思路。市政债券作为地方政府包括城市政府发行的用于地方的工具，在西方国家已有了100多年的历史，并已成为债券市场的重要组成部分，截止到1998年底，美国流通通城市债券总量已达1.5亿美元，占流通中的各类债券的11.5%。而在我国市政债券的发行是不被允许的，我国规定地方财政不许有赤字，也不许举债。但城市化的快速发展对城市基础设施的旺盛需求和城市下放的有限资金来源，这就对市政债券的发行提出了要求。另外，巨额的居民储蓄所蕴藏的巨大投资需求也给市政债券的发行提供了条件，这一切都表明发行市政债券的条件已基本成熟。因此，应该及时修改相关法规，准许城市发行市政债券，以进一步拓宽重点项目建设的资金来源。

　　四、城市形象
　　由于城市形象的复杂性和综合性，在城市形象的塑造中，首先应该根据城市的性质、区位、发展历史、自然条件、体制等有形和无形资源，对城市形象进行设计，这是塑造城市口牌形象的基础。这种形象设计不能仅仅依靠几句口号、一个标志和一些没有多少实效的“政绩工程”来实现，因为这些只能反映城市某个方面的特征，而难以全面展示城市的历史、现状、未来和各个城市的特色。城市形象设计应是包括城市政府对外开放政策、城市政府办公效率和城市公共物品建设等方面的综合发展计划。其次，城市形象的创立，除了城市本身要具有良好的发展口质外，也需要像对待企业发展一样，对城市进行营销。“酒香也怕巷子深”，特别是在一个竞争不断加剧的时代，为了吸引投资，城市也必须利用各种形式进行立体的宣传，如通过电视、广播、户外广告、因特网、城市徽标、城市文化、城市企业形象等给大众一种独特、清晰、明确、美好的印象。再次，城市形象主要通过城市著名的企业、城市居民的精神面貌、城市政府的办事效率和城市的市容环境等方面来体现。它们互相影响，相互作用。其中，城市的市容环境是在城市长期发展过程中，由城市中各类建筑物口形象与布局、各种基础设施、文化景观、自然景观以及社会秩序与市民精神风貌所组成的一种城市可视范围内的整体形象。它既是城市建筑艺术和城市精神文明的综合体现、城市文化与历史的积淀，也反映了城市政府的办事效率。一个好的市容环境可能为城市经济发展拓展资本空间，也是选址中考虑的重要因素。因些，在城市形象经营中，城市政府应该注重城市的市容环境建设。

　　实施“城市经营”战略的意义。其一，实施“城市经营”战略，是实现城市建设市场化和滚动式发展的先进发展模式。其二，实施“城市经营”战略，可以使一些城市资产由产品变为商品，由事业变为产业，通过市场运作，改变城市环境面貌，不但可以解决城市资金的不足，还可以形成城市建设投入产出的良性循环。其三，实施“城市经营”战略，可以有效地促进城市经济的发展，改善城市环境，提高城市品位，使城市增值，从而形成一个吸引多方生产要素流动的区域中心。其四，实施“城市经营”战略，能够促进城市政府尽快转变职能，探索出一套经营城市的办法，实行政企分开，做到“有所为有所不为”，使政府职能更多地转移到规划建设管理城市上来，营造一种宽松、自然、和谐、优美的城市投资环境，为广大企业和投资者提供优质服务，实现城市资产的最大增值以及城市环境与经济社会的协调发展。

本文关键字：经营  房地产规划，房地产规划