美国开发商的资金来源渠道

    美国人口增长率为3％(包括移民)，需大量开发住宅，每年投资约四、五千亿美元，占房地产开发总投资的一半。美国的开发商们是如何筹措到这样大量的资金的呢?
    (一)购地贷款
    寻找贷款，购进土地。美国的土地大部分是私有的，邀请地主入股是一种常见的办法。地主以土地入股，但地主往往只肯投入一部分，而另一部分仍要以现金支付，或者地主要求短期内分期付款。向银行申请抵押贷款(以欲购置之土地为抵押物)是最常用的方法。
    美国有许多商业银行为房地产开发发放贷款，普通储蓄银行或保险公司有时也发放此项贷款。这种贷款都是抵押贷款，而且拿不到足额贷款，即开发商将土地全部押给银行，银行根据其自己对该地块进行的再估价，然后贷给土地再估价60％～80％(视市场兴衰)的贷款。在筹足贷款，弄清产权之后，即可成交过户。
    过户是地主、开发商和银行三家为主进行签约的会议。除了三方代表和他们的律师外，产权保险公司的代表也必须参加。在会上，银行受开发商的委托将贷款、开发商将自筹地价款交给地主。开发商和银行签署“贷款协议书”。地主将地契和产权保险文件交银行，地主和开发商签订“买地协议书”。与此同时，地主向有关债权人偿清债务，债权人签署“释放书”，将地上的纠纷清除。上述各项文件都必须有律师的签字和公证人的公证方能生效。
    成交会后一项重要的工作就是在该地块管辖的地方政府进行产权和抵押登记，这样才最终完成产权的转移。
    开发商虽然把地押给了银行，但地已为其所有，他有权对其进行开发，也可以将地上建筑物出租，但不能出售。
    综上所述，开发商只要筹足地价款的20～40％即可获得建设用地。
    (二)施工贷款
    开发商可以向银行申请施工贷款。贷款条件通常是：
    1．贷款分期发放，每次由开发商根据实际发生的费用(凭发票)填写申请贷款的数额。
    2．规定一个贷款累计最高限额。
    3．以每笔售房收入的大部分(70％左右)还贷。
    从上述条件中可以看出，开发商在施工刚一开始，还没有实物进度时，是拿不到施工贷款的。所以，还应自筹一部分资金(约20％)用于启动。施工贷款虽是抵押贷款，但无须进行抵押登记，抵押物是开发了的土地(第二抵押)和正在建设的房屋。如果房子在短期内卖不出去，银行可以没收抵押物。但银行往往不愿意这样做，而是把贷款转为长期贷款。
    (三)配套费用
    在美国，住宅建设的所有配套设施中，只有排水系统(雨水和污水)要由开发商投资建设。在住宅开发建设时，开发商要规划建设雨水排水系统和向市政当局申请排污量，即每月有多少生活污水要排人市政污水系统。市政当局根据就近的管网排污能力批准后，开发商一次性交纳小区排污费(入产后由住户交纳)。
    至于其他的室外设施，如电力、自来水、煤气、电话、有线电视等都不用开发商操心和花钱。这些专业公司会自动跑来把你的住宅小区室外的管线免费为你铺设好。显然，他们是期望开发商把房子卖(租)出去之后，从消费者的缴费中回收他们的投资。如果开发商的房子卖(租)不出去，那他们就要赔进去了。因此，这些公司在建设前要与开发商签一个合同，开发商保证，在住宅小区交验后一年内售(租)出15％的住宅单元。为此，应向各投资建设的公司出具一张等于其投资额的银行保函。一年内售(租)出15％的住宅单元，是很容易的。所以，小区的室外工程除排水、道路和绿化外，开发商几乎用不着花什么钱。

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