时间:01-27 20:29:42 浏览:6893次来源:http://www.fangxiucai.com分类: 房地产开发
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为15万平方米,预计建设周期为3 年,即从2004年到2007年为建设期,项目建设实施进度为:
1、2004年6 月之前完成前期准备工作。
主要包括:协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、2004年7 月至2007年7月为施工工期,竣工验收。
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第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前国际流行的建设工程管理模式,按照国际通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验,以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务,使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地338亩,为二类建筑用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用
宗地因历史原因,需投入补偿清算费用2000万元
土地方拆迁等补偿费用:3.5万/亩×338=1183万元
小城镇建设费用:1万/亩×338=338万元
农民与乡镇补偿费用:300元/m× *338 =6760万元
其中包含已付土地方费用200万元
总计:投入土地成本10081万元
2、土地出让金
3、其它投入
二、项目设计
方案A:以0.6容积率做中高档TOWNHOUSE项目预计
×1000×0.6=13.5万m2
销售按6500元/ m2计,13.5×6500=8.78亿元
方案B:以0.8容积率做中低档 TOWNHOUSE项目预计
×1000×0.8=18万m2
销售按5500元/ m2计,18×5500=9.9亿元
方案C:以1.3容积率做多层带电梯计
×1000×1.3=29.3万m2
销售按4000元/ m2计,4000×29.3=11.72亿元
三、成本测算:
A、以收入最低的方案A设计
项目 总额(万元) 标准
1、土地费用2、土地出让金 100814507 见上表述以200元/m2计
3、建安费用 33750 按建安平米造价2500元/m2
4、勘测费5、设计费6、可研方案咨询7、执照费8、规划方案咨询 113830763876
9、基础设施10、临时水电路 405076 300元/m2
11、监理费12、质量监督费13、标底招标费14、绿化建设费15、公共配套费16、市政公用设施费17、不可预见费 378953810840513501890
合计 58580
固定成本合计58580万元
2、经营成本
项目 总额(万元) 标准
销售费用 管理费用财务费用 175617564686 销售额2%固定成本8%
合计 8198
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本
=87800-58580-8198=21022万元
B、以方案B设计
1、因费用计算以建安费比率计,故分类为:
项目 总额(万元) 标准
1、 土地费用2、 土地出让金 100814507
3、建安费用 45000 建安单平米2500元
4、其它综合 2070 建安费4.6%
5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2250 建安×5%
合计 71648
2、经营成本
项目 总额(万元) 标准
销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额2%固定成本8%
合计 9692
3、毛利:销售额-固定成本-经营成本
=9.9-7.2-1= 1.6亿元
C、以方案C计:
项目 总额(万元) 标准
3、 土地费用4、 土地出让金 100815860 以建安平米200元/m2计
3、建安费用 43950 1500元/m2计
4、其它综合 2332 建安费4.6%
5、基础设施费6、公共配套7、市政设施费 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2
8、不可预见费 2535 建安×5%
小计 77942
9、销售费用10、管理费用11、财务费用 235023506235 销售额×2%×2%固定成本8%
合计 10935
12、毛利: 28323
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第十章 项目经营策划
一、调查区域TOWNHOUSE项目综合评述
本区域内在售TOWNHOUSE项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近,分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施,沿温榆河两岸开发TOWNHOUSE项目将具有巨大的经济价值。从现有TOWNHOUSE项目的销售价格和销售进度情况看,市场需求还有一定的潜力。
二、TOWNHOUSE市场需求分析
中国正式加入WTO以后,世界500强企业有近200家在北京开设分支机构或办事处,外籍中高级雇员成为TOWNHOUSE市场的潜在客户群体;北京2008奥运会申办成功以后,据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近50%的缺口,届时将会产生潜在购买和租赁客户群体;随着居民收入的不断增加,几年前还只能是富豪们享受的豪宅TOWNHOUSE,已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前TOWNHOUSE市场需求结构日趋合理,主要分为以下几个层次: