概念营销开发模式

　　4、生态功能。生态人居空间离不开良好的环境和防治污染的措施。深房深圳公司开发的恰乐花园定位为“高尚园林式生态住宅区”，这种绿色环保型住宅的出现受到了世人瞩目。除了产品特色之外，开发商还应以独特而优越的品牌、质量技术营销网络等有别于竞争对手，从而在竞争中占有优势。
　　营销理念四：社会营销
　　一部分开发商已经注意到社会效益的重要性，将社会营销的观念贯穿于企业的整个开发过程，注重保护环境、减少污染，为改善整个社会环境提供各种条件，走可持续发展之路、如成都市金牛区“锦西名宅”的开发商们在“锦西宣言”中明确提出“强化环境意识，珍惜资源，保护生态环境”，“不会以牺牲环境来换取眼前利益，要建设高环境质量的小区，还要通过再创造，进一步改善住区乃至城市的生态环境”。
　　
　　第3操作环节：万科星园概念先行模式操作实录
　　要点A：产品概念的营造

　

　　星园要推崇的，首先是自然。“星园”本身已经渗透了完全的自然感觉。而皇园近旁13000亩森林公园大片铺陈，体育公园与星园内的中庭花园、通廊绿化等的多层次立体绿化系统，使得在星园你可以与自然轻松贴近。
　　其次是人本与自由。现代人在现代生活环境中已经丧失了很多心灵自由的权利。星园想营造这样一个家园，让居住星园的人们在这里尽情地享受生活，品味生活。方便的半地下花园式停车系统、双会所设计、万科物业细致的管理无不充分体现了此种理念。
　　在自然与自由的主概念下，星园还想提倡一种现代、浪漫、休闲等真正生活的感觉。应该说，一个地产项目能够在营建初期便将建筑、生活小区理念思考得相当完备、充分，而又在每一步实施的环节中都充分贯彻这种理念的，还不多见，理论与实务的结合上，星园做得很到位。
　　星园的理念使得我们对星园形象规范的具体表现有了明确的方向。要表现星空、自然的感觉，要表现自由、现代、浪漫的气质。最终星园的理念全部浓缩体现到星园的形象标识—一深蓝的星空、金黄的星球、桔红色的自由飞翔太空中的人，包容了星园所有的理念。而在星园的卖场、样板房的现场装饰与布置上，大片用星组合而成的地板、大胆启用的白色透明玻璃烘托现代浪漫气质的挂图，无不贯彻着星园自由奔放的理念。
　　“星园”所面对的客户是“新人类”，就是那些公司白领，这部分人收入高，年轻，是未来高科技生活中佼佼者，是生活比较新潮，又很注重环保的一群人。而亚运村正是这些“新人类”的居住地，因为这个区域是一个国际化、现代化，并且生活功能齐全的区域，是一个蓬勃向上的区域。

　

　　要点B：揣着概念寻找地块

　

　　要占据主流市场，“进城”是北京万科的唯一选择。喊进城容易、但是偌大的北京城。万科在哪投下进城的第一枚棋子？
　　“新项目是万科在北京城里的第一次亮相，所以我们在选地上慎之又慎。”林说：“和别的发展商不同，我们是概念先行。在找地之前，我们首先明确，我们要开发什么样的住宅？要卖给谁？这两个基本问题解答后，再准备好整体策划，最后是揣着成熟的概念去找地。”
　　这种几近苛刻的“按图索骥”，使得北京万科的找地过程非常辛苦。“我们花费了整整一年的时间，才确定了亚北绿色家园这块地。”当时的总经理林少洲往后一靠，长吁了口气。
　　“在北京，我们是外来户”，林少洲说，“我们不家北京本地的发展商有‘人脉’、有‘关系网’可以依靠。我们只有走市场化的道路，只有将更多的精力花在产品本身。”
　　万科星园所处的位置，南临亚运村，北望田园风光，东接正在兴建的城市轻轨铁路，西倚森林公园。为了在北京周围找到这块满意的地皮，万科整整花了一年的时间。不过，尽管“进城”是北京万科要占据主流市场的唯一选择，但林少洲依然坚信住宅郊区化，是未来住宅发展趋势。只不过从现在的情况看，由于国家的土地政策，郊区开发在用地和规划的审批上受到严格的限制，像万科城市花园这样的项目很难找寻。而万科业务规模需要继续扩大，进入目前大多数买房人能够考虑的区域做项目，也是必然之举。林少洲强调，万科星园的位置是在五环之外，还是延续了万科住宅郊区化的思路。
　　要点C：围绕概念展开和深化的规划设计

　

　　1、环境品位的提升
　　首先是大环境合理，小环境哲理。在规划上既重视本地块与整个区域的联系，又在组团的设置、公建配套、小区人口的定位上富有自己的特点，同时又为围绕核心概念规划设计。
　　2、景观式开做半地下停车方式
　　当居民驾车返回星园，进入停车场，可以安全地享受特有的地下景观环境，车辆可以受到保护，同时每部车辆还可以就近停放，并直接来描电梯返回家中。同时，这种停车方式的处理还可以留出大片的地面空间供居民进行户外活动和布置景观绿化。阴暗的光线、空洞的脚步声……很多电影都喜欢把地下车库作为一个营造紧张、恐怖气氛的一个地方。而皇园的又一个首创—-花园式的半地下停车库，有一个个下沉式的开敞空间，从而获得更多的自然采光和通风。再配以优美的园林绿化，也许说它是另一个地下花园可能更贴切此。
　　3、蝶式户型
　　这种被称之为“蝶式”的户型使户户朝南成为了现实，安坐家中，你便可以享受更多的阳光和清风。一只由要蜕变成美丽的煤，殊非易事，“蝶式”产型的设计也绝不简单。在北京所有点式高层建筑中，星园独一无二、绝无仅有。星园的标准层平面图就象是一只美丽的蝴蝶。蝶式外形极其富有个性的外上面，线条丰富、富于变化而又饱含和谐的韵律，使建筑无形之中增添了艺术的色彩与生活的灵性。

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