揭秘房地产开发商的利润到底多少？

　　疑问：房地产开发商利润到底是多少？

　　调查：理想状态，房地产开发商的利润应该在50%上下，去通胀加息等因素，保守利润应该在20%至30%

　　中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　房地产一直被认为是以暴利著称的行业，然而，接二连三的楼市调控令其很尴尬。被不少人视为房价疯涨“直接推手”的房地产开发商www.fangxiucai.com，这一年要直接面对银根紧缩和市场限购的双重打击。在重重调控压力下，部分房地产开发商及业内人士认为，房地产的暴利时代即将终结。那么，商品房从拿地到上市销售，其间的利润到底有多大，记者昨日进行了调查。

　　一小房地产开发商的成长历程

　　5年前，花费几百万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利上亿。几十倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。

　　李明(化名)，一位来自黑龙江的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的房地产开发商，向记者直言：“这些年，我们房地产开发商利用历史的机遇赚了不少钱。 ”

　　然而，李明的道路并非一帆风顺。2008年年初，趁着房地产火热的时候，李明和几个朋友合伙，融资1.5亿开发位于金州的某楼盘。“虽然项目是金州，但是当时大连的房地产市场一片红火，我们拿地价楼面价不到1000元，除去建筑成本2000多元，除去各种税收，公共配套设施和拆迁户的安置费用，我们当时把商品房每平方米定价在5000元。 ”李明表示，这个价格可以拿到40%的利润。

　　不过，2008年年底，李明的项目遭遇到了金融危机，“开发要一直进行下去，但是房子不好卖，资金没办法流通，商品房开始积压。 ”这种形势一直持续到2009年6月份，随后，市场开始回暖。

　　不过，去年4月份开始，国家进行了一轮轮调控。在限购、加息等形势下，商品房的销售量远不如从前。“今年的春季房交会，我们的价格有所调整，为7500元，除去楼面价和建筑成本，我们的确利润很高，但是1.5个亿投入其中3年多，加上通胀和银行利息，我们的利润应该只有15%至20%左右，这其中，不包括其他投资渠道的隐形损失。 ”

　　房地产开发商利润应该在20%至30%

　　李明的经历代表部分房地产开发商近几年来的发展缩影。按照他的话讲，房地产的确是一个暴利行业，不过，房价高主要是因为房地产开发成本高。

　　李明表示：一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给企业的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。

　　李明表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是房地产开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。“但是土地、地方公共配套费等成本，房地产开发商控制的主动性不大。其中，土地成本是最主要的影响因素。 ”市房地产开发协会执行会长杨冠军表示。

　　记者获悉，在大连，土地成本占开发项目总成本的比例始终保持在20%至30%。此外，公共配套设施费，这一费用还涉及到企业返还环节，主要依据房地产开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。这部分成本大概在5%乃至8%。另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。记者从多家房地产企业方面了解到，这笔费用总额大约不到1%。“最后是各种税费，现在大概归纳起来有120多项，占房价的30%~40%。”国内一名知名房地产开发企业负责人认为。

　　可以推算的是：理想状态下，房地产开发商的利润应该在50%上下，“但是除去通胀加息等因素，开发商的利润已经在逐年递减。”市企业发展研究中心信息研究室主任陶勇说，可以推算的房地产保守利润应该在20%至30%。建议：企业和企业共同让利才能维护合理房价

　　“要想让房价真正回归到合理水平，一定要做到企业让利、企业让利。 ”市房地产开发协会执行会长杨冠军建议，“一方面企业应该合理控制利润，另一方面，地方企业要将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众，控制地价过快上涨。此外，国家要完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费。通过三方面的控制，把房价稳定到合理水平。 ”

　　近年来，随着土地成本的大幅上升，利润来源只剩下房产开发本身，这个行业其实暴利时代将结束。而且，市场竞争充分，销售利润率降到最低，是一个行业成熟的标志。经过20年来的发展，国内房地产行业在不断加剧的市场竞争的催动下，正在走向成熟，微利时代的来临已不可避免。

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