商业信用在房地产开发中的作用分析

　　从财务上的营业收入确认来说，必须在房屋正式交付使用后才能算销售的完成。还未交付使用以前，在财务上都按照“存货”或“在建工程”等项目列项。这样，即使是预售完毕，房地产开发商收到钱了，也还存在风险。比如，原材料涨价使施工成本超出预算等等。

　　集团资金链的风险理论上说，一个房地产开发商能够在使用一部分启动资金的情况下通过许多项目运作以各种融资途径所产生的现金流进行“拿地-房地产开发-预售-拿地……”的循环进行无限度扩张，但是房地产开发商确实也面临着各种不确定因素所造成的风险。如上所述，每一个项目都面临经营风险，当集团公司以高杠杆比率运作很多项目的房地产开发，绷紧的资金链能否维持下去取决于各个项目能否运作正常。

　　房地产经营通常以项目公司的方式进行，即一个项目成立一个专门的公司运作，集团公司以一个内部银行结算的方式进行资金管理，就可以提高资金的运用效率。当一个项目公司出现现金富余，即调拨给总部帐户(记入其他应收款)，总部可以将资金集中使用(记入其他应付款)，比如总公司可以用之于设立新的项目公司。如果项目运作顺利，从拿地开始，半年内就可以销售，即有可能实现现金流平衡，甚至出现正数的现金流。这样，一个项目只有半年时间出现正数的现金流，需要总部的资金支持，半年后就可以独立运作，并使资金向总部回流。如果集团内部下属企业都以独立法人的有限责任公司运作，互相之间的资金来往是按照商业准则进行的，但那么这些资金往来无可厚非。如果企业没法做到这一点，则可能出现两个问题。

　　首先，项目公司的小股东利益可能受到损坏，比如，子公司的富余资金被母公司无偿或以很低的代价长期占用等等。

　　其次，母公司的财务状况恶化的情况下，很可能影响到下面子公司的正常运作，比如，母公司由于资金紧张无法将占用下属子公司的资金归还而造成子公司无法完成所运作的项目。事实上，由于集团公司内部之间的担保或资金往来关系，一旦其中一个项目的经营出现重大困难，集团内的其他项目就可能受到牵连。

　　顺驰集团还没有上市，笔者无从得到该集团及其下属公司的财务报表。不过，当一个实力有限的房地产开发公司同时运作很多耗资巨大的项目时，也难怪业内人士和专家们的质疑。

　　顺驰多次强调，其房地产开发公司的资产负债率处于70%以下的安全水平。对于这一点，笔者无法进行考证。而且，从顺驰所披露的零碎信息看，该集团用于香港上市的资产并不是集团的全部。所以，即使今后顺驰的某个子公司上市了，所显示的财务报表也不能反映整个集团的情况。

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