产权式酒店的发展研究

    产权酒店在中国有其发展的基础和需要。第一，消费者与消费市场有了不同的需求，所以不同质的酒店产品就应运而生；第二，收入的提高产生了既要进行投资又要消费的客户群体；第三，住宅产品与酒店产品的中间价格差，成为产权酒店发展的原动力。
　　酒店与房地产联动是一个规律，业内人士一般认为，酒店消费价格（元／天）是房地产价格（元／平方米）的１０％，产权酒店销售价格比一般房地产价格高１．５～２倍左右，这是促使发展商去做产权酒店的原因。从目前已经运作成功的产权酒店来看，开发商均获得了丰厚的利润。国内现有产权酒店模式是开发商投资，设计出它的回报模式。回报的模式有多种，如完全自用型、有限自用型，有限自用型还包括固定回报、不固定回报等。正是投资者推动和需求者拉动，使目前产权酒店发展方兴未艾。
　　三大问题制约产权酒店发展
　　任何事物的发展都有一个过程，都需要规范和完善，产权酒店也不例外。粗略统计，国内出现的产权酒店近１００家，运作比较成功的不超过２０家，所以说产权酒店目前还处于成长期，还存在一些问题。
　　首先是回报的问题。许多产权酒店的开发商都有固定回报承诺，回报率从５％～１２％不等。严格地讲固定回报是违反国家规定的，是变相集资或变相融资。但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。产权酒店成本负担本身就比一般酒店重，因为还有购买者免费使用的时段。因此，发展商承诺的投资回报很可能并不能因酒店的经营而产生，这就使发展商背上了包袱，一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。未来几年，一部分产权酒店将进入回报期，这类问题有可能会越来越多。
　　其次是税务问题。一般酒店的物业作为酒店的固定资产计提折旧进入成本，而产权酒店的物业严格讲不是发展商的，因为已经卖出，无法提折旧，也就无法进入成本。发展商承诺给予现金回报，如果是分红，只有交纳了全部税费后的纯利才能分红。在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分还很难说，更何况分红后的钱还应交纳所得税。这些问题都是今后我们在实际运作当中要解决的。
　　第三是委托者虚位问题。作为一个一般性的酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位。那么到底谁来管理这个酒店？真正产生了问题，谁能决定这个房子经营的一系列问题？绝大部分产权所有者是分散的，可能只有一小部分发展商拥有决定权，很可能委托者并不代表酒店真正所有者的利益，这样就会侵害中小投资者的利益。
    把握三方利益的平衡点是关键
　　产权酒店是不同利益主体相结合的产物，因此各利益主体平衡机制的设计非常重要。发展商可以把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则会从未来酒店经营的角度考虑。能否实现这么高的回报率，双方最终达到利益相互均衡才会有合作。在市场经济的链条中，一个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式。同样，在产权酒店的开发、销售、回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是项目成功的关键。
　　产权酒店从根本上说是二次置业，因此在规划设计上要注重适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，包括面积、户型、装修、设施配套等。比较理想的产权酒店一是位置，二是规模，三是设计。设施配套、规划等都对未来的经营有极大影响，因此专业性的策划公司介入是十分必要的。产权酒店有其自身的特点，我们将其总结为“三异”：一是“异域”，即地区差异，使人感觉是到了不同的地区；二是“异样”，将环境设计得非常有特色，给人以新鲜的美感；三是“异类”，给人以全新的感觉。当然，“三异”可以在不同的文化背景下提炼出不同的主题，但总的是要把产品的特色突现出来。要吃透产权酒店有哪些是住宅的特性，哪些是酒店的特性，由此决定你这个产权酒店究竟应该怎么做。
　　在回报模式的设计上，要设计一些灵活的方案，不能违法违规。一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，避免财务上不规范的做法，并带动业主及业主圈内人士的消费；二是把产权酒店和分时度假产品相结合，锁定一部分固定的消费者以解决产权酒店购买者的固定回报问题。这种设计既不违反国家规定，又有利于酒店今后的经营。当然，固定消费者比例的测算，则要根据酒店的具体情况具体考虑。

本文关键字：酒店  房地产开发，房地产开发