房地产开发商不应只是倒卖商

　　 目前,房地产开发企业面临着来自学术界、媒体和公众等诸方面的质疑,成为了公众眼中的“坏孩子”。许多人把问题归结到房地产企业获得了巨额利润、但没有很好地履行社会责任上,纷纷尝试探讨房地产开发商成为“好孩子”的道德规范和成长计划。

　　 我认为,我国房地产开发的功能设计和产业体制存在根本痼疾,房地产开发经营是一种不合理的企业模式。

　　 一.让我们回头看一下中国第一个房屋开发公司的由来。

　　 1980年4月2日,邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》,提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革的构想。时任国家建委主管领导的肖桐提出试办开发公司的主张,试图从规划设计开始成套建房卖房。肖桐还提出一个公式:“房地产=建筑+金融”。他与财政部副部长、中国建设银行行长武博山于1980年11月5日达成协议,决定由建工总局出人、建设银行出钱,共同组建中国房屋建设开发公司。组建方案明确提出:成立开发公司的目的,是为了推行房屋建设的社会化和商品化,公司的主要任务是用经济办法经营房地产,包括办理购置土地手续,组织小区建设规划和建筑设计,发包建设项目并和施工单位签订合同,进行房屋出售和出租,同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。组建方案报经国务院批准之后,我国第一家房地产开发公司于1981年1月正式成立。此后许多省市纷纷组建了自己的开发公司,到2004年底我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家,已经形成一个异常庞大、整体性获得超额利润的利益团体。

　　 应该说,早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用,而且当时房地产开发商面临着单位福利分房这样一个强大的竞争对手,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说,开发企业在消除竞争对手、直面庞大的住房需求市场(包括由开发商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了开发业有史以来的“黄金时代”,开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。

　　 二.目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房地产开发商而言,被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的,但对住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本。

　　 在国外,房地产业中并不存在我国这种基本上不做增值服务的房地产开发商,房地产业是由建筑开发企业、不动产抵押银行、房屋信托资产管理、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、房屋租赁经营、物业管理、IT服务等行业构成的产业链和产业体系。美国的房地产开发企业都是建筑企业,这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。当然,随着企业的成长和基于核心能力的要求,美国的一些大型建筑开发企业,如Pulte Homes、Centex、Lennar、Horton等,也开始把现场营造业务外包,保留建筑设计、建筑标准制定、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的

本文关键字：房地产  开发商  房地产开发，房地产开发