房地产开发模式：将“地价”与“房价”分离

　　 根据主流的思维体系,目前我国的房地产开发模式基本可归纳如下:开发商筹措资金并通过公开招拍挂取得一定年限的土地使用权、房产建设、销售以回笼资金取得利润、继续下一个开发循环;同时,政府通过土地出让取得大量的土地出让金,随之进行城市基础设施建设,并通过基础设施的不断配套与完善来提升区域内的土地价值,形成下一轮土地出让与基础设施建设互动的良性循环。

　　 表面看来,这样的开发模式公正、科学、合理:开发商在市场经济手段的调控下公平竞争、政府在经营城市的理念下实现城市建设资金与城市规模的不断扩张。但是,这样的开发模式真的无懈可击、天衣无缝了吗?

　　 传统开发模式真的无懈可击?

　　 一、高额土地出让金门槛造成房地产开发商之间的不完全竞争

　　 由于我国城市(尤其是较发达城市)的快速发展而形成土地资源的高度稀缺性,造成土地价格的急剧上涨。建设部对杭州的一项调查显示,杭州1998年房屋开发土地每平方米的价格仅为593元,而到2002年猛涨到6143元,4年间上涨10倍以上。因此,这种土地公开招拍挂的公平竞争仅限于拥有大资金的开发商,而中小资金的开发商由于土地出让金的高门槛而被排除在房地产开发市场之外。这种貌似公平的竞争,竞争的只是开发商和银行的关系、可贷款的资金额度,而非企业建设、开发的总体实力。

　　 二、房地产开发的暴利来自何处

　　 据杭州市建委陆革处长介绍,国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%,而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素,其开发利润为自有资金的100%以上,称其为暴利毫不为过。暴利的来源绝非是通过降低房屋的建设成本从而获取社会平均利润,而是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值却并非是房地产企业经营所致,而是政府配套基础设施的建设投入形成。因此,暴利其实来自于国有土地资产的流失。

　　 三、谁在为房产开发的高风险买单

　　 与取得土地的高资金门槛相对,市场准入的门槛却太低,造成一些房地产企业无力承担相应责任。1000万元就可以注册一个房地产企业,一级房地产企业的注册资本金5000万元即可,但其运作的项目却动辄几千万元、几亿甚至数十亿元。根据《公司法》房地产企业只需承担注册资金的有限责任,责任与资金实力的不对等使得其房地产开发大量依靠银行贷款和购房人的预付款,将风险转嫁给银行和社会。

　　 四、追逐暴利的结果——房地产市场的结构失衡

　　 为了让土地上涨的价值在房价中不那么显山露水,使房屋看上去物有所值,于是“豪宅”、高价房充斥市场,所谓的环境、理念等房屋附加值成为房价组成的中坚力量,而适合中低收入阶层的商品房却凤毛麟角,导致政府不得不推出大量行政划拨土地、以期通过经济适用房的开发建设来解决普通居民的居住难题。

　　 五、宏观调控对过热楼市的控制“看上去很美”?

　　 近两年来,国家采取把住土地供应和信贷投放两个闸门,降低固定资产投资增长过快的势头,目前已取得初步成效。但一些专家指出,对过热的楼市而言,如果土地供应方式不作根本转变,眼下稳定、或趋于下降的房价也会静待时日寻找机会予以“补涨”,这是供求关系这只市场经济“无形的手”作用的必然结果。

　　 将“地价”从“房价”中剔除

　　 由于房屋依附于土地的特殊性,使得房产开发与地产开发天生就合为一体,这种传统观念的桎梏,限制了人们思维的再创新。

　　 一方面,“土地稀缺→地价上涨→区域间的垄断竞争→垄断形成暴利→房价上涨→商品房成为投资房→普通居民无力解决居住问题→政府大量推出行政划拨土地→土地愈加稀缺”;另一方面,“土地稀缺→地价上涨→基础设施配套成本增加→城建资金缺乏→政府更加依赖于土地出让金的取得→地价持续上涨”。

　　 浙江工商大学应宜逊教授认为,上述推断揭示了这样的尴尬:即政府已经被捆绑在“

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