正视房地产产能过剩　有利宏观经济稳健运行

　　2月18日，国土资源部网站发文表示，国家有关部门去年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。相对于其他产业的产能过剩，“房地产产能过剩”甫出，就立即引起了房地产业界、经济理论界、乃至广大民众，更加广泛的关注和热议。房地产产能过剩，为何会引起全社会如此广泛的关注和热议？

　　这关键在于房地产素有宏观经济晴雨表之称，房地产产能过剩的存在，意味着其上游关联行业的产能过剩。如果不抓紧解决，任其发展下去，部分行业产能过剩的状况将会进一步恶化，资源环境约束的矛盾就会更加突出，结构不协调的矛盾将会越发显现。一旦房地产产能过剩危机暴发，势必引发上游关联企业倒闭，职工失业人数明显上升，银行呆坏账相应增加，直接危及到宏观经济的稳健运行。

 　　“房地产产能过剩”是一个纲举目张的提法

　　产能过剩，最简单地说，就是生产能力的过剩。传统的产能过剩，一般都是针对“生产性产业”而言的。而对于“管理型产业”，在历史上，一般没有“产能过剩”这种表述。

　　如国家发改委去年底提出的，我国存在产能过剩的11个行业，不论是产能过剩问题严重的钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业，还是潜存着产能过剩的水泥、电力、煤炭和纺织行业，都是生产性产业。

　　但是，就如同宏观调控这个词的科学定义，早已随着时间的推移而有所发展一样，产能过剩的定义，也同样会随着时间的推移，根据经济社会发展的需要，而被赋予新的内涵。

　　宏观调控，从传统理论讲，主要指政府为实现宏观经济（总量）平衡，保持经济持续、稳定、协调增长，而对货币收支总量、财政收支总量、外汇收支总量和主要物资供求的调节与控制。但是，随着时间的发展，在许多情况下，宏观调控并不再只是局限于以上这种狭义的定义，而是有了更为广泛的运用。如传统理论上的宏观调控，没有结构调整的内容，但是，“有保有压”的结构性调整，恰恰是我国本轮宏观调控的最主要的一大特点。前不久，中央经济工作会议再次明确指出，推动产能过剩行业的结构调整，是我们今年宏观调控的一项重要而艰巨的任务。

　　本轮经济过热，从各产业的投资增长率和对整个投资增长的贡献率层次性来看，房地产投资是最先启动的，大约在2000年前后；其次是非能源工业，主要是原材料和机械电子工业，大约在2002年前后；最后是以能源和交通运输为主的基础设施行业，大约在2004年前后。

　　而且，不论是从投资的拉动性，还是从投资的规模上来看，在本轮经济扩张的整个投资中，房地产投资占居最核心的地位。如2004年8月，国家信息中心经济景气监测预警报告就曾指出，根据对国内投资数据的分析，房地产投资是对固定资产投资总额增长的贡献率最大，同时也是拉动其它行业需求和投资增长的重要力量。这就是本轮经济过热主要表现在房地产上游经济领域的最根本原因。

　　而房地产上游产业的过热，反作用于房地产，掀起更大的房地产投资过热。房地产投资过热，又拉动房地产上游关联产业的投资过热，最终导致房地产上游关联产业的产能过剩；而房地产上游产业的产能过剩，又为房地产行业生产能力的过剩提供了建材等“供给保障”。

　　本轮经济过热，房地产始终处于核心的地位。因此，国家有关部门给“产能过剩”赋予新的内涵，将房地产这个“管理型产业”也列入“产能过剩”名单，就极具现实意义。当前中国众多行业的“产能过剩”，其关节处就在于房地产行业的“产能过剩”。房地产“产能过剩”的提法，能起到纲举目张的作用，有助于我们认清本质，找到正确化解中国众多行业产能过剩的解决之道。

　　深化房地产产能过剩认识　有利宏观经济稳健运行

　　面对产能过剩，人们难免会产生这样的疑问，本轮宏观调控始自2003年4月，当时调控的出发点就是为了防止投资过热，避免行业出现产能过剩造成信贷不良资产。但是为什么自2005年以来，钢铁、建材、冶金、化工、电力等一些行业还是出现了产能集中释放，供大于求的矛盾开始突显？

　　宏观调控之所以没能阻止产能过剩，关键有两点：一是宏观调控存在滞后效应；由于目前投资过热、产能出现过剩的行业都是一些生产资料产业，投资规模大、周期长，调整起来难度大、时间长，投资热降温需要一个相当长的阶段。二是不可讳言，调控各部门之间的分歧影响了宏观调控的实施和效果；如果说，2005年是名副其实的“房地产宏观调控年”的话，那么，2004年可以说是名副其实的“房地产泡沫争论年”；在这种房地产到底有无泡沫也尚无定论的前提下，宏观调控企图通过降温房地产，进而降温其上游产业的所有举措，自然是大打折扣。

　　产能过剩是个相对的概念，是相对于需求而言的。然而，需求是个变量，事先准确预测确实不易。因此，在产能过剩的结果未出来前，预测产能是否过剩，往往存在着争论。

　　房地产开发，从资金这个角度讲，其实质是一个资金运作的过程。房地产“产能过剩”，反映到资金层面，就是房地产行业吸纳资金的过剩，一旦房地产行业吸纳了过度的资金，也就出现了所谓的房地产“泡沫”。房地产是否存在“产能过剩”的争论，从资金层面讲，其实质就是房地产是否存在泡沫的争论。

　　房地产泡沫按其表现形式，一般地说，可以分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。

　　国家统计局中国经济景气监测中心日前发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，主要有这样三组数据——

　　1、2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近1.7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8%。

　　2、我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7%，比上年下降26.5个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18.8%，但仍比上年低11.4个百分点。

　　3、商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2%和8.0%。

　　从以上这三组数据，结合 “房价已到九成人承受极限”的媒体调查，以及城市普通白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方米住房的现实，我们可以很清楚地看出，我国一些房地产热点城市，地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均已日益凸显——

　　地产价格泡沫，主要累积在“1.7亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产热点城市，土地招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。

　　房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及“1.14亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11.4个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14.2%和8.0%”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。

　　房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13.7%，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。

　　房地产形式是产业，本质是金融，由此可见，我国房地产“产能过剩”，已是一个不争的事实。当然，这种过剩只是一种相对的过剩，是相对于民众现实购买力的过剩。最粗略地说，房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差，也就是房地产泡沫。

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