谈物业管理经营体制的转变

　　物业管理经营体制主要有经营制和代理制两种模式,目前国内绝大数物业管理企业实行经营制管理,而香港、国外的物业管理企业则为代理制。经营制指物业管理公司把管理费作为“收入”扣除运作支出后的剩余管理费即为利润,若管理费收不抵支,则由开发商或物业管理公司负责补足。代理制指物业管理公司收取业主的物业管理费,向业主提供各种服务并按一定的比例在管理费中提取适当酬金作为报酬,管理费结余归业主所有,不足则由业主缴纳管理费补足。

　　在我国实施了多年物业管理经营制,随着物业管理行业的发展,这种经营机制由于独立经营、业主主体地位难以体现、维修基金难以筹集或使用不当、服务质量难以提高等缺陷己越来越不适应物业管理发展的需要。从发展的角度来看,代理制是适应目前我国物业管理发展的经营机制,应大力倡导物业管理代理制,尽快实现物业管理经营制向代理制转变。这是我国物业管理走向市场化、专业化的必然进程,是促进物业管理行业的健康发展的必由之路。

　　促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变的关键在于:

　　一、政府行为

　　1、要加强对物业管理行业的指导和监督。政府应加强对物业管理的宣传力度,引导全社会正确认识物业管理行业,大力倡导物业管理代理制。制订物业管理委托管理合同样本,明确物业管理公司每月的酬金数等等。物业管理主管部门应在物业管理创优考评、物业管理企业资质年检等工作中检查物业管理代理制的实施情况,并将物业管理代理制作为考评创优的首要条件,从而促使物业管理企业实现从经营承包制向代理酬金制的转变。

　　2、健全物业管理法律法规。广州市制订的《广州市物业管理办法》和深圳市制订的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》等法律法规具有前瞻性,对物业管理经营机制的转变具有重要的指导意义,但还应制订有关细则,使之更具可操作性。内地物业管理落后于沿海地区,代理制也很少实施,应尽快修订完善有关物业管理的法律法规,促进物业管理从经营制向代理制转变。

　　3、要大力推行物业管理招投标。“谁开发、谁管理”模式是形成经营制的重要原因之一。这种模式导致物业管理市场“条块分割”,缺乏竞争。各个物业管理公司囿于一小块“地盘”难以通过现模化、专业化来降低物业管理公司的经营成本,导致资源严重浪费。为了促进物业管理市场的发展,推行物业管理招投标应是当务之急。推行招投标,有利于物业管理公司实现规模化经营,有利于资源的合理配置,从而推动经营制向代理制转变。因此,政府应大力推行招投标,从而推动物业管理代理制的实施。

　　二、开发商行为

　　1、开发商应摒弃“肥水不流外人田”的陈旧观念,让物业管理走上市场化、专业化,将小区(大厦)的物业管理推向市场,最好通过招投标的方法选聘专业的物业管理公司管理。对属下的物业管理公司则应建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制,避免开发与管理权责不清、财务不分的混乱局面。

　　2、开发商应主动承担前期物业管理的义务和费用,不要做各种减免管理费的承诺,应按政府指导价或业主与物业管理公司之间的协商定价交纳其未售出物业的管理费;要完善配套设备设施,确保房屋质量,从而让物业管理公司轻装上阵,按物业管理自身规律运作。

　　三、业主、业主委员会行为

　　业主要转变对物业管理的错误观念,正确认识并行使业主的责任、权利和义务加强对物业管理企业的监管,确保代理制方式的顺利实施。

　　1、健全组织

　　要保证代理制的顺利实施,就必须发挥业主委员会的监督作用。据统计,广州市1000多个住宅小区(大厦)里,成立业主委员会的只有100多个,绝大多数小区(大厦)未按规定成立业主委员会。因此,一方面业主应积极参与物业管理工作,积极成立业主委员会。另一方面,已成立的业主委员会应积极制订

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