物业保安责任的解析

　　今年来随着物业管理行业的逐渐发展,在居住物业管理区域住宅楼内发生恶性事件,被害人或其家属愤而向物业公司索赔的民事诉讼已发生多起,引起了全社会的极大关注。在这些民事诉讼案件中,由于相关法律的缺乏,案件事实情况的不同,审理法官对案件理解的差异,其审理结果也大相径庭。究其本质而言,对类似案件的审理过程,其实就是法官对物业保安责任分析、认定的过程,因此,物业公司对保安义务的履行直接决定了将来物业公司的责任承担。作为一名法律从业人员,本律师希望能从法理角度对此作出一个较为明确的阐述,以尽力避免往后类似纠纷的发生。

　　一、保安责任的产生

　　为明确双方的权利义务,保护自己的合法权益,物业公司及业主之间通常会就物业管理的相关事项订立物业管理合同,约定诸如住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新以及保洁服务、保安服务等条款。

　　根据《上海市居住物业保安管理办法》以下简称《管理办法》第十八条:"业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同"和第十九条:"物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(五)保安服务"的规定,我们不难看出物业公司与业主之间形成的是合同法律关系,而保安服务则是合同的一部分。

　　实际上,在业主支付的物业管理费中一般均已包括了保安费用。因此,从合同法角度讲,双方间的合同关系业已成立并生效。由此,对于物业公司来讲,采取必要的保安措施就是其不可推卸的义务,如果义务履行不完全,物业公司就应当承担相应的合同责任。

　　二、保安责任的范围

　　保安服务的范围应从以下几方面进行认定:

　　首先是法律法规对物业公司保安服务方面的强制性规定,如《管理办法》第十五条规定的物业保安人员应当履行的六项职责。

　　其次,由于物业公司和业主之间存在的是合同关系,当事人完全可以在合同中具体约定保安的内容,确定保安服务的范围,以排除法规的任意性规范。

　　当然需要明确指出的是,根据《管理办法》第三条"居住物业保安服务是指物业管理单位根据物业管理服务合同,为维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动"的规定,物业公司的保安义务仅仅局限于防范性的安全保卫,保安不能等同于治安或保镖,物业公司不负有保障住宅小区内每个居住人人身、财产安全的义务,不能要求物业公司提供的保安服务达到完全杜绝治安事件的发生。

　　三、物业公司未尽保安义务的后果

　　鉴于物业公司与业主之间存在的合同关系,一旦物业公司不履行或不完全履行自己的保安义务,物业公司就应当对业主承担违约责任,而且这种责任的承担并不以给业主造成的实际损失为前提。

　　通常,在物业公司虽然违约但未给业主造成实际损失的情况下,物业公司承担违约责任的形式和条件比较简单。业主可根据物业公司违约程度的不同,要求其继续履行、采取补救措施或减少收取物业管理费。然而一旦业主因受到实际损害,转而要求物业公司承担赔偿责任的,情况就会变得相对复杂。此时,衡量物业公司是否承担赔偿责任的标准就是以下四大要件:一、物业公司主观上是否有过错。二、物业公司是否有违约行为(违约是前提条件,无违约的话,物业公司即无责任)。三、有损害结果。四、违约行为与损害结果之间存在因果关系。

　　在这四大要件中,物业公司的违约行为及业主的损害结果是显而易见的,责任认定的关键在于对物业公司主观过错及因果关系 的认定。

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