谈物业管理前期介入的作用

　　摘要:本文论述了物业管理前期介入意义和对后期物业服务管理工作的影响及前期介入的三个阶段:早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入是指在项目施工阶段开始;晚期介入是在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时开始。

　　关键词: 物业管理 前期介入 重要性

　　物业管理是建设与管理结合的纽带,对于房地产开发企业来讲,应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。再此过程中,物业管理企业从业主与非业主使用人及物业管理和运作的角度为开发企业提出物业规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,这样不仅有利于完善项目的规划设计,而且能够避免由于选材不当,或施工中的遗留问题给日后销售、使用及管理带来不便,为物业建成后的使用和管理打下良好的基础。

　　对于物业管理公司来讲,在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下,应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段,物业管理公司可凭实践中获得的经验,提出物业管理方案;在规划设计阶段,物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见;在施工阶段,物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议;在竣工验收阶段,物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解,同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。

　　在很多人看来,物业管理只是房地产开发的附属,并不把物业管理行业看成是一个独立行业。物业管理只是对以建成物业的服务与管理,因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可。但是,总结物业管理多年的经验,由于房地产开发建设过程中留下的缺憾,如常见的车位拥挤,住房使用功能不全,空调位置未考虑,排水管道未顾及,以及水、电、气、通风、交通等配套方面存在的问题,给房产使用人和物业管理单位都带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展,人们对物业管理的作用越来越重视。渐渐认识物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要,能不能让物业管理提前介入物业建设,在物业开发项目未竣工前,直至规划设计阶段即开始介入,从物业管理的角度及早发现问题、解决问题,避免出现入住后的管理、使用难题,引起了人们的广泛关注。

　　现代建筑,设计复杂,技术含量高,安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用,专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理,保证物业正常使用和功能的发挥,需要物业管理企业的前期介入。目前,也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来,在深度和广度上都存在一定的缺陷,给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看,物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

　　根据前期介入阶段的不同,它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

　　目前已

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