广州物业管理市场调研报告

    当前物业管理市场存在的诸如招投标暗箱操作、乱收费、收费难等问题难以解决,其实大部分原因是因为“无法可依”。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业,它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题,而且大都很复杂。在业主和物管公司发生的争议中,大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束,明确双方在法律上的权利和义务,尽快提高物管收费率也大有所望了。

    2.1.2 物业管理缺乏市场竞争机制,物业管理体制不完善。

    夏港街的物业管理市场,还没有真正引入市场竞争机制,没有推行物业管理招投标,大多数物业管理企业并不是通过招投标进入物业市场的。据调查夏港街物业管理企业的情况较复杂,专业物业管理公司只占20%,开发商下属企业占36%,单位自己管理企业占16%,外聘管理企业占28%(见图一)。这一情况表明,许多物业管理企业与开发商是“父与子”的关系。他们依附于开发商,只对开发商负责,存在严重的建管不分的现象。其结果必然是导致物业管理企业服务质量低下,企业规模小、效益低,缺乏企业可持续发展的必要积累,造成企业发展后劲不足。一些企业没有独立的法人资格,企业发展后劲不足,其经营主要依赖单位补贴或开发商资助。造成了许多物业管理企业缺乏竞争意识和责任意识养成了守摊思想;随着物业管理的发展,管理内容已由单一的房屋修缮扩展到绿化、清洁、保安等诸多范围;还涉及邻里关系、社区公共秩序等,其综合性和社区性越来越强;但现行的管理体制不完善,无法与之相适应。

    图一:夏港街物业管理企业情况调查统计图

    2.1.3 物业管理公司缺乏监督,与业主之间缺少明确的权责关系。

    当前政府主管部门的监督不仅滞后而且不够得力,业主委员会的监督因机构不健全更加缺乏。一方面,由于业主缺乏相应的物业消费观念和法制意识,66%的小区没有成立业主委员会,一些小区成立了业主委员会,但缺乏相应的制约和激励机制,基本上没有发挥应有的作用。从而导致业主对物业管理公司无法实行有效的监督。另一方面,由于相关法律、法规及规定的滞后,一些业主并没有与物业管理公司签订有关的物业管理合同及业主公约,物业管理企业与业主的权责关系没有明确下来,而导致许多物业管理企业的经营管理不规范,对业主提出的合理要求敷衍搪塞,甚至不理睬;一些企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事,处理问题和矛盾的方式简单生硬。在商品房住宅区的物业管理中,个别物管企业巧立名目,多收费,少服务,质价不符,有的财务不公开,以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理,从而使矛盾激化。

    2.2 物业管理中存在的历史遗留问题及分析

    2.2.1 一些旧的住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金。

    夏港街的大多数居民住宅是八十年代末九十年代初建成的,当时配套建设水平低, 基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施、设备急需维修养护和大修、改造;娱乐休闲设施也急需改善、增加,而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造,许多问题无法解决,造成物业管理难度增大,业主意见较大。此外,夏港街居民小区都是实行开放式物业管理,小区内道路四通八达,人员来往较复杂,车辆乱停乱放的现象比较严重,导致保安、卫生工作的难度加大。这些问题严重影响了居民的正常生活, 但解决这些问题,需要投入大量资金,单靠物业公司显然勉为其难。

    2.2.2 物管公司与开发商的职责界定不明确

    由于发展商与物业管理企业的职责界定欠明确,往往会造成某些责任的盲点。在绝大多数小

www.fangxiucai.com

区中,业主大会制度还没有得到真正实现,部分物业公企业与开发商间的“父与子”关系没有理顺,与业主之间也没有什么协议。在这种体制下,建管不分、责任不清的情况较为突出。近年来的物业投诉案例,几乎60%以上都是开发商遗留下来的问题,如房屋质量问题、房产证问题、小区规划问题等等,真正该由物业公司负责的只是很少的一部分。物业管理企业直接面对业主,是第一线投诉对象,往往成为开发商的“替罪羊”。

    2.3 当前物业管理面临的现实问题及分析

   

    2.3.1 物业管理缺乏规模效应,收费标准偏低,经营困难。

    按照有关专业人士分析,维持一个物业管理企业正常运转,且其收费水平业主也能够承受,需要管理20万平方米的物业。目前夏港街共有物业企业25家,实施物业管理的住房面积为86万多平方米,平均每家仅仅托管3万多平方米,达不到正常运转的水平。正因为多数物业管理公司都达不到正常的经营规模,投入成本高,无法形成大市场,大运作,资源也无法共享,重复建设较严重,因而综合效益差。而据测算,一个由10名员工管理的住宅小区,假设每平方米月收物业管理费0.5元,就广州市的工资水平而言,它的经营管理规模至少应达到5万平米方才可勉强支付职工工资。此外,住宅区的收费标准普遍偏低,收费标准在0.8元/月.平方米以上的只占14%,在0.5-0.8元/月.平方米的占65%,0.4元/月.平方米的占21%(见图二)。物业管理企业经营规模小,效益差,收费标准偏低致使大多数物业企业处于亏损状态。据调查统计,77%的企业经营亏损,19%的企业经营平衡,只有4%的企业盈利(见图三)。一些物业管理单位为了维持运营不得不擅自提高物业管理费,引起业主和物业管理公司之间的矛盾。一些企业甚至严重亏损,只能靠开发商的补贴才能维持生存。

    图二:夏港街物业管理的收费标准调查统计图

    图三:物业管理单位的经营状况调查统计图

    业主委员会组织的招投标来看,目的都是为了降低物管费的收费标准,而最后中标的也都是报价低的。作为消费者都希望少花钱,这是人之常情。但我们不能鼓励这样的低价招投标,要引导业主理性消费。南京的物管收费标准目前是很低的,甚至比一些经济欠发达、居民收入低于南京的城市还低。这一价格体系的形成,一开始就是建立在“收支相抵”或“收不抵支”的成本底线上。在这样的基础上,再进行压价,无疑会击穿“底线”,其结果是陷入“业主要降低收费标准——物管企业收不抵支——裁员或降低服务标准——业务越发不满意,不愿交费——欠费后标准再降低——业主更加不满,‘炒’物管企业”的恶性循环。如果物业管理做成了一个全行业亏损的行业,还谈何发展?这正是我们物业管理需要规范的地方,

    2.3.2 物业管理企业的管理水平和从业人员的业务素质较低

    据业主对物业管理企业的评估统计来看,管理良好的企业占33%,管理一般的企业占13%,管理差的企业占54%(见图四),这充分说明了大多数物业管理企业的管理水平是令人不满意的,有待进一步提高。许多物业管理企业从来没有加强对从业人员的培训,从而导致物业企业的队伍素质参差不齐,持证上岗的员工很少,直接影响了物业管理企业的管理水平。据我们调查,业主对物业管理意见最大的是服务不到位,维修不及时。从而导致业主意见很大,管理费收缴困难。例如,有的管理人员和收费人员不能很好地答复居民提出的物业管理政策及业务方面的问询,对欠缴费的住户态度不好,甚至和住户形成对立。有的小区还存在卫生死角、绿地管护不善和对住户报修处理不及时的现象。

    图四:业主对物业管理企业管理水平的评估意见统计图

    2.3.3 物业管理费用收缴难

    目前除普晖小区的物业缴费率达90%以上外,而其他小区的物业缴费率在都在60%-70%,也就是说在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。物业管理收费是物业管理企业维持运行和生存的资金来源,而收缴率偏低致使许多企业在亏损中经营。为什么业主拒绝缴费?据调查统计主要有以下原因(见表五):一是一些管理服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费,这种情况占65.9%。二是认为物业管理费标准高,收费不合理,因而不缴费或少缴费,这种情况占13%;三是一些企业破产转制后下岗职工增多,住户无力缴费,这种情况占9.7%;四是有的工程项目在

上一页  [1] [2] [3] [4]  下一页

本文关键字：广州  物业管理  市场调研  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识