小区物业管理经费与测算

　　 一、物业与物业管理

　　 "物业"一词由英语"Estate"或"Property"引译而来的,含义为"财产、资产、拥有物、房地产"等。从物业管理的角度来说,物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群,如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑,如一栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时,物业也是单元房地产的称谓,如一个住宅单元。同一宗物业,往往分属一个或多个产权所有者。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

　　 社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。物业管理起源于19世纪60年代的英国。现代意义的物业管理在我国起步较晚,是随着改革开放不断深化,市场经济日趋活跃,城市建设事业的迅速发展,房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快,于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。

　　 1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国内地物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。随后从深圳到广州,从南方到北方,从沿海到内地,在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现,物业公司呈现出一派蓬勃生机。1993年6月30日,成立了全国首家物业管理协会--深圳市物业管理协会。

　　 1994年4月建设部颁布了33号令,即《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出:"住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理"。从而正式确立了我国物业管理的新体制,为房屋管理体制改革指明了方向,并提供了法规依据。

　　 1996年2月,国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,为规范物业管理服务的收费行为,维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益,促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。

　　 2003年9月1日施行的《物业管理条例》,对规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,提供了重要的法律依据。

　　 二、住宅区物业管理经费的来源

　　 住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平,搞好综合服务的重要基础条件,对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题,是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　 住宅区实行物业管理,其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴,有多少钱办多少事的被动局面。但是,由于传统观念及职工的经济收入水平还较低,还不能承受较高的费用,因此,要解决住宅区的管理经费问题,必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有:

　　 一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自2003年1月开始,按0.10元/平方米、月收取(内部价格),保证了门卫及清洁工的工资。

　　 二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后,由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%;由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后,维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取2%(多层住宅)、3%(高层住宅)的维修基金(纳入住宅成本);住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房

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