谈物业管理费用与服务构成

　　 谈物业管理费用与服务构成摘要：北京市今年上半年会公布《业主共有资金管理办法》，同时公布北京市《业主大会登记管理办法》，这些制度出现以后业主大会就做实

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　　 谈物业管理费用与服务构成

　　 ——孟宪生

　　 2010年10月1日《北京市物业管理办法》颁布以后，北京市率先落实物权法规定的业主基本权利。《北京市物业管理办法》中强调物业管理是业主通过他人对小区公共部位配套设施进行管理，表明了物业管理真正回归到业主的物业管理。

　　 以前谈到物业管理都是物业公司对小区物业进行管理，北京市《物业管理办法》实施以后物业管理成为业主的物业管理，大家从媒体上也可以看到北京市要逐步的实行业主大会登记制度，让业主大会不仅仅是一个权利组织，要赋予实体上的权利以及将来承担民事职责，通过制度的规范把权利还给业主，业主大会除了是权利机构以外，更重要的还要行使相应的管理权、控制权、财产权。

　　 北京市今年上半年会公布《业主共有资金管理办法》，同时公布北京市《业主大会登记管理办法》，这些制度出现以后业主大会就做实。

　　 我们看一下业主大会的基本的模型。共同管理权，简单说就是我们户门以外小区红线以内的共有场地场所。基本上分了三个层次，第一层是决策，业主的最终决定权；第二个层是资金；第三个层是质量。

　　 从管理费的构成来说。总体为：一是业主大会的组织费用，一是物业服务费用。过去业主委员会成员对业主大会组织费用的理解存在误区，或者说是没有人敢谈这个问题，业主大会组织化后没有基本的组织费和运行费的，组织是难以生存的。

　　 目前情况，大家普遍比较认可的是业主大会秘书，在共有资金出现以后就要有会计等专业人员出现，专业人员都是需要资金支持的。所以业主大会的组织费用将来比例会加大，将是不可或缺的。

　　 业主大会的运行费基本上考虑有几部分：一是办公费用，如办公场地的日常开销等。二是工作人员费用，比如业主大会秘书，需要管理共有资金需要有会计。三是组织活动费用，主要是指召开业主大会会议所需要的印刷费用等。过去在许多业主大会运作当中业主委员会的一些活动被置疑，就在于没有解决好经费的问题。四是成员补贴，成员指的是业主委员会成员。

　　 业主委员会成员补贴的问题一直处于争论状态，小区业主大会、业主委员会的事情有公益性质但不是公益事业。公益性质在于它是解决多数人的事情，而业主委员会委员是牺牲了自己的业余时间甚至休息时间为业主们做事情，所以说业主委员会具有公益性质但不是公益组织。更多的业主委员会特别是第一期的业主委员会都为了避嫌不提及办公经费，其中也有一部分业主谈及此事，但苦于没有渠道都无法具体解决此问题。

　　 物业管理构成。物业管理是设施设备管理，共有部位共有设施设备是主要的管理内容，现实管理有这样几点需要注意。首先是风险管理，要想楼梯不损坏需要管理，这部分管理会产生管理费用、保险费用，如无保险，出现一些损毁的时候找不到侵权责任人，或者侵权责任人没有能力赔偿，是没有办法解决的。所以为了防止此风险，日常的维护要有维护费，其他原因造成的要有保险费，设施设备的大中修，还要有公共维修资金。

　　 另一部分是关于业主责任的费用，共有两种。一个是预防侵权责任。业主是责任人同时也是管理人。如果墙体脱落责任就是全体业主的，为了防止这种侵权的发生，一是要有日常维护，二是要有保险。

　　 业主是财产的主人，拥有的是物权，物权就有排他的权利。其中控制权稍微延伸就是秩序的维护和安全责任，今天在物业管理小区的保安责任扩大，也就是常说的防止别人侵夺。比如小区的公共场所广告就会出现被别人侵夺的情况，这中间就产生了维护和管理的费用。另外还有清洁，现今的保洁除了日常的清洁还包括设备设施的清洁。

　　 功能费用。比如说电梯要有一些维保的人员。按照一般的共有规则是共有权人有约定的按约定，没有约定的人人都有管理权，基于这些规定就要建立一个组织来管理。

　　 服务成本构成，首先是服务人员的成本，整个构成来讲目前这部分在物业管理里是费用最大的。服务人员的报酬，不管是物业公司还是保洁公司，就算聘请的项目经理人也是要给服务报酬的。特别近几年随着劳动保护制度的完善，加上工资的增长，未来这部分的比例及金额费用还将再加大。另外是公共能源，比如小区的公共照明、绿化用水等。还有物料成本，最后是以上就是服务成本的整体构成，业主大会有组织成本，另外加上管理成本就构成了物业管理相应的成本。

　　 今天讲费用的构成其实主要谈了两点，主要是小修和业主大会运行的费用。涉及大中修的如有维修资金，根据管理规则是双三分之二决定，今后会组织论坛专门讨论。

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