房屋拆迁补偿知识

    房屋拆迁补偿知识

    保护公民享有的私有财产权以及保护物权人享有的物权，从根本上来说，需要建立和完善相应的法律制度，其中最重要的一项法律制度是补偿制度，而补偿制度的核心是补偿金数额的确定。国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有六条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。

    自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。从宪法修正案保护公民享有的私有财产权的立法精神来看，目前的房地产拆迁补偿评估制度，包括补偿标准、评估的技术路线、补偿程序等，都有必要加以重构.

    一、征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新

    根据新宪法的精神，对于我国征收中涉及的房地产拆迁补偿评估制度创新，首先应当明确政府对于土地以及公民的私有财产实行征收，应具备三个要件：一是为了公共利益的需要;二是征收的主体只能是国家，征收的程序应当依照法律规定;三是征收应给予公平补偿。制度创新主要包括以下两个方面：

    一是对于依法征收的，要求征收按照如下方式进行：

    1.法律对于征收目的———“公共利益”给予尽可能清楚明确的规定;

    2.政府方聘请专业的房地产评估机构对征收财产进行评估，提出补偿标准的要约;

    3.被征收方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出反要约;

    4.如果被征收方对于征收行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性;

    5.对于达成补偿协议且其他符合法定条件的，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证;

    6.如果被征收方对政府方就征收行为符合“公共利益”举行听证后仍提出质疑，或者就补偿数额征收双方无法达成协议，被征收方有通过司法途径使政府放弃征收行为的救济手段;

    7.进入司法程序后，如果政府方认为征收有紧迫性，为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前让政府提前取得被征收财产，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证;

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