德国房地产评估对我国房地产业的启示

　　六、考察体会及工作建议

　　（一）房产税调整为不动产税，按市场价值征税，更符合经济规律，有利于市场经济的正常运行。

　　在德国，房屋、土地是分开征税的，属财产税的征收范围，但其均是以市场价格即房地产评估价格作为计税依据的，使得税收工作与国家经济发展紧密相连。

　　目前，在我国房产税的政策规定中，房产税的计税依据主要是纳税人房地产的账面原值或租金收入。由于纳税人获得房地产的时间、形式不同，其账面原值的内容差异也较大，且随市场经济的发展，房地产价值也是随时变动的，账面原值已不能及时反映房地产的真正价值。计税依据的差异导致房产税的征收管理工作无法真正体现财产税的性质，并对市场经济的发展发生了一定的负作用。鉴于房屋产权和土地使用权已是拥有者的财产，且账面原值又不能真实、准确的反映出房地产的价值，在以市场经济和公平税赋为原则的前提下，建议有关部门对房产税政策进行调整，将房产税调整为不动产税，明确以不动产的市场价值为计税依据，以保证我国税收工作与市场经济发展相衔接，促进市场经济的顺利发展。

　　（二）成立专门的房地产评估委员会，定期绘制全市房产税计税依据图，体现公平税赋的原则，便于征收管理。

　　目前，房产税、城房税的计税依据包括房产原值（含房地产评估值）、税务机关估值。对于纳税人按规定进行房地产评估并相应调整会计账目的，可将其房地产评估值视作房产原值。由于目前本市评估行业尚属一个新兴的行业，并不规范，在评估时根据纳税人评估目的的不同评估结果也是多种多样的。纳税人用以调整会计账目的房地产评估值也是各种各样的。对于没有房产原值且纳税人未进行评估的不动产，可由税务机关参照房地产管理部门制定的评估标准进行房地产评估。但房地产管理部门评估标准制定时间较早，房地产评估标准过低，已无法适应现在的市场经济。鉴于以上原因，建议可以比照德国托管局的做法，雇佣社会上各行业中专业房地产评估人员组成评估委员会。房地产评估委员会在独立工作的原则下，按照市场经济的条件，定期绘制全市房产

　　税计税依据图，标明各区域内不同用途的房地产价值。税务机关在确认该图的正确性后，根据此图征收房产税。既简便了征收管理工作，又可确保纳税人税赋公平。

　　目前我国的价格评估业是八仙过海，各显神通，各个相关管理部门出台自己的评估办法，争当婆婆，垄断价格评估市场，形成价格评估业诸侯割据、文件打架、市场分割，与WTO精神不符的局面。各种评估师争抢业务，不择手段。　　随着我国社会主义市场经济体制的建立，决定价格形成的主体已由过去的企业为主转化为绝大部分由市场形成、少部分由企业决定，一部分由评估师决定的局面。对价格评估业的监管势在必行，符合国际惯例，市场经济国家有成熟的做法，应打破部门割据局面，与国际接轨。

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