改变土地用途需要两个条件

    ●一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。
    ●二是按市场价补缴土地出让金。
    对于土地使用者未经许可擅自改变土地用途的行为，是明显的土地违法行为，是现行法律严厉禁止的，根据《土地管理法》等有关法律法规的规定，可以对其实施收回土地使用权的行政处罚，这里当然不适用补缴土地出让金办理变更登记手续的规定，对此应该不存在争议。
    根据当前有关规定，土地使用者要改变土地用途需要具备两个条件：
    一是要取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意。土地使用权出让中土地用途等出让条件的确定，根据《城市房地产管理法》规定，是由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准的。它要考虑城市规划、土地利用政策等多方面因素，它一经确定便具有法律效力，而不能随意变更。尤其是土地的用途改变，不仅影响当前土地使用权人的利益，也影响相邻土地使用权人的利益，即使根据城市发展、公共利益调整规划也应经严格的法律程序，因此，有关部门同意土地用途的改变应有合法的依据，并非仅凭土地使用权人的申请而可随意进行。
    二是按市场价补缴土地出让金。在土地使用权人改变土地用途的申请被有关部门批准后，要按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补缴相应的土地使用权出让金，这里强调的是“市场价”，而不是双方商定的协议价。这就在一定程度上区别于与现行的协议出让方式，也就是说如果在这里操作规范，土地使用权人能够真正按市场价补缴土地出让金，那么，他并没有少花钱。
    因此，在实践中只要相关行政主管部门在以上两个环节都能够依法行政，是完全可以避免通过改变土地用途来规避经营性用地招拍挂现象发生的。
    如果一个地区政府出让方和规划部门对土地使用者改变用途的申请可以随意通融，规划可以朝令夕改，那么，即使土地使用权收回后统一招拍挂，是否就能保证招拍挂出让的公平、公正呢？因此，这是一个执法层次的问题，如果讨论问题的前提是改变土地用途的批准部门不能秉公办事、依法行政，那么结论肯定会不一致。实践中，土地使用者通过修改规划来改变土地用途逃避招拍挂的一些不规范现象的确存在。但是，要实现土地资源的有效管理，实现土地市场的规范发展，不仅需要土地管理部门依法行政，也需要规划、计划、司法等相关部门的大力配合和依法行政，这是一个全局性的问题，仅靠土地管理部门的努力显然不够，希望通过招拍挂来解决土地市场建设过程中的一切问题也不现实。

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