地价改变人们预期　房价与土地之间两难权衡

　　“所谓囤地就能挣钱，没有危机，以及土地永远升值的说法，都是错误的。”钟伟称。类似于碧桂园之类的企业，早期拥有土地的“原始股”，可以赚钱。但是类似的企业是少数。从目前的情况来看，土地价格的上涨已经成为趋势，这导致越来越多存量地和新增土地的资金规模上涨。

　　2006年，全国共出让土地面积23.25万公顷，出让价款7676.89亿元，同比分别增长40.4％和30.5％。其中招拍挂出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3％和30.9％。

　　任志强的说法被业界认同：“全国用于存量地和新增土地的沉淀资金约为1.5万亿元。”（2006年，房地产业产业规模为接近2万亿，接近国民经济总量的十分之一）。钟伟认为，如果这些用于土地储备的“沉淀资金”继续按照30%的幅度上涨，那么2到3年后，这一“沉淀资金”的规模将达到2万亿。同期，在房地产企业的资本结构中，70%到80%的资产都将压在土地上。

　　“资产周转速度将越来越慢。”钟伟举例说，有一家国内领军房地产企业，之前的资产周转率可以达到0.68，但是最近看来，资产周转率急速下降到0.3。这都是危险的信号。而同时，地价改变了人们对于房价的预期，继而透支了未来的房价。

　　“这将迫使土地政策陷入两难。”钟伟说。

　　接受《第一财经日报》专访时，钟伟估计说，全国来看，掌握在开发商手中的存量土地大概可以用于2到3年的开发，而这些存量土地的释放可能导致房价的下泻。再做一种大胆的假设，假设基本农田“有限”放开，也就是说经济发达地区的农用地放开，又将转化为大面积的土地供应量，这将急速缓解土地给整个房地产市场带来的压力。

　　如果假设成立，业内盛行的“土地稀缺”理论也会土崩瓦解。

　　还有一个将对地价、房价缓解都行之有效的方案。

　　廉租房制度如果可以解决20%中低收入群体的基本住房问题，就可以保证房地产市场的均衡发展，而减少房价受到地价的牵制。

　　“东亚国家（和地区）的基本情况是：公房建设占全国新建住房的50％；在香港（特区），220 万家庭中，约100 万家庭是不拥有房屋的，住在政府提供的出租房中，其中居住在公屋中的占30.9%；在新加坡，根据新加坡贸易与工业部的报告，400 万人口中有近90%的居民住在公共住房中。”钟伟称。

　　在北京，经济适用房和廉租房的比重仅为3.63％。

　　土地和住房双面的制度改革，都可能成为契机，或者风险。这也为房地产企业新一轮的纵横捭阖提出新命题。

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