房地产开发经营中物业管理的意义

　　在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区;九十年代初开始在全国普遍展开;真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展,其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。

　　作为房地产行业产业链的末端,物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期,物业管理作为一个行业不是独立存在的,而是作为房地产开发的一个后勤部门,其职能主要是为房地产开发服务,大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构,这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期,经过实践证明,物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节,是两个关系密切、分工合作的行业,在这个阶段,物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业,快速发展起来,与房地产行业相比,更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计,还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面,都将扮演越来越重要的角色,对房地产开发的影响力也会越来越大,社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

　　房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段:

　　八个步骤:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批,签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

　　四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。

　　根据房地产的开发过程,物业管理的介入可分为三个阶段:

　　一、项目前期定位及规划设计阶段

　　在房地产项目开发的开始,一般在投资机会寻找与筛选的过程中,就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块,其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等,都可以很直观、直接的了解到,如果不具备基本条件,这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件,就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目,要对许多情况条件具体化、量化,特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面,一定要提前考虑到。在项目整体定位后,也要进行物业管理总定位,要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案;并在项目规划设计阶段,本着人性化、合理、节约原则,在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题,虽不至于影响到整个项目,但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。

　　(一)公共区域方面

　　这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。

　　1、公共区域停车及交通问题:区域内的交通系统必须与停车系统相配合,尽量争取人车分离,这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决;在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外,宅间有停车位设计时一定要留够位置,不要让车辆停放时很麻烦,进出不方便。再者,无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时,一定要考虑配置的数量,原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1:0.3就可以了;但随着人们收入的增加,购买力的增强,私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位,一般住宅应该在1:0.5—0.6,高档住宅应该在1:0.8或者1:1。考虑到绿化面积的要求,可以将部分绿地与停车位相结合。

　　2、广场问题

　　在大型社区,一定要设计有相对比较大一些的空间,像10万㎡的住宅小区,应有一个最少1000㎡的广场,这样在业主入住以后,有一个集中的休闲活动

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