房地产开发变革与物管的困局及新理念

　　房地产开发变革与物管的困局及新理念

　　文/赵晋蓉

　　中国房地产在其二十多年的发展过程中，经过了几次转折和变革，取得了脱胎换骨的进步。再加上国外先进理念的引进以及营销专业机构的进入，又极大丰富和推进了中国房地产市场，各种新理论、新思路应运而生并在实践中广泛运用，中国房地产市场呈现出前所未有的繁荣局面。然而，与此形成极大反差的是，与房地产业紧密相关的物业管理行业的发展却过于缓慢，特别是在思想观念上止步不前，从而导致诸多物管企业陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重视和思考。

　　一、新技术困局

　　房地产开发目前已经进入大量使用新技术的阶段。大批建筑采用了与以往完全不同的结构、建筑外形以及大量运用诸如环保低能耗的控温技术、优化设计的垂直及平面交通系统等高端技术，这要求日后的管理人员应及时掌握其新技术的发展动向、趋势，还要懂得对新技术设备的维护、管理。然而，现阶段物业管理行业内这样的人才少之又少，绝大多数物管企业对高端技术人才的储备严重不足，一旦遇到采用了新技术的项目，参与投标的物业管理企业大多手足无措，不敢竞标，写字楼领域尤为如此。因而许多开发商面对如此局面，只得采取以开发建设时的工程部为班底自行组建物业管理公司的方式解决后续管理问题，由此使得专业物业管理公司的进入障碍被无形中加大许多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人为本” 理念的指导下，国外众多的城市、社区以及生活方式的研究理论被大量应用到建筑规划设计中去，新的建筑在给人们提供一个身处其中的空间时，也提供给人们一种崭新的生活方式。建筑空间被以各种有形或无形的方式引导为公开、半公开和私密的不同区域，社区被赋予了更多的精神意义，就是一条道路的曲直也成为大有讲究的事情。开发商和业主希望物业管理企业能够帮助他们把社区的精神意义延续下去，而物业管理企业却只是一味钻研如何将“保安守大门、保洁扫马路”的基本任务完成得更好，被开发商和业主责难地满腹委屈，却还不明白原因何在。

　　三、新社会阶层困局

　　社会的发展导致社会出现了不同的阶层，反映到建筑上，也就有了高、中、低档的写字楼和住宅的划分。不同档次的项目对物业管理的要求是绝不等同的，他们的区别决不只是保安巡逻和保洁清扫的次数多少，但大多数物业管理企业除了打出一个又一个令人眼花缭乱的旗号之外，实质上仍在以“一套方案打天下”，不同物业管理项目的管理方案除了名称不同、保安巡逻和保洁清扫的次数不同，其它内容大概没有多少区别，想得到开发商和业主的好评自然很难。

　　四、新业务流程困局

　　项目策划研究、区域规划、建筑设计、景观设计这些以往依次顺序展开的开发工作流程正在出现“集合”的趋势。越来越多的顶级建筑事务所开始提供“打包”服务，在项目总负责人的领导下，市场研究人员、规划师、建筑师、景观设计师开始共同工作。而大多数情况下，物业管理的所谓“前期介入”只不过是在销售和入住阶段为开发商和销售商打打下手而已。被整合的业务流程所遗忘，使得物业管理的声音愈加微弱，而当热闹过去，却只剩下物业管理企业独自面对种种仅凭微薄的物业管理收费根本就无法解决的缺憾和业主的不满。

　　五、新人才困局

　　能够满足旧的管理和服务方式要求的物业管理人员本就缺乏，更何况能够在房地产开发的巨大变革中适应新的局面的专业物业管理人才。

　　诸多的困局环环相扣，多数物业管理企业身陷其中无力自拔，不幸成为了房地产行业里“木桶上最短

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