政府与房地产开发商的博弈现象研究

　　在博弈的第二个阶段，房地产开发商在取得规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》以后，向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续。之后，房地产开发商方可向建设行政管理部门办理施工许可手续。在开发建设中，房地产开发商应当在规划、土地、建设行政管理部门规定的期限内办理房地产开发项目的各项审批手续，并按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行房地产项目开发建设。在这一阶段，企业则监督开发商是否有违规违法建设。

　　博弈的第三个阶段，由建设行政主管部门综合验收。对综合验收合格的项目，核发综合验收合格证，同意交付使用；综合验收不合格的，建设行政主管部门应当提出整改意见。

　　三、存在的问题及企业行为的原则

　　土地交易过程中可能存在暗箱操作，导致腐败现象的产生。在标价最高者中标的拍卖方式下，隐含着一些对卖方不利的危险因素，若竞标人之间形成某种形式上的串通，会使土地的价格大大降低，从而导致最终国有资产的流失。解决这个问题，可以预先设置一个底价，若最高竞价达不到这个价格，则不能成交，同时要求投标人支付一定的投标费用，促使投标人积极争取中标。

　　现阶段是不完全适合使用土地储备及拍卖制度的，应结合土地储备及拍卖制度的优势，在坚持科学、务实、公平、公正的原则基础上实施土地储备及拍卖、招标相结合的制度。该制度的实施应遵循以下原则：

　　第一，房地产开发用地由企业统一收购、储备；

      第二，按照房地产开发用地的类别、等级、用途由企业统一实施拍卖或招标；如一类土地或商业、旅游、娱乐和豪华商品住宅用地实行拍卖制度，二类以上土地或中、低档商品住宅及经济适用房用地实行拍卖或招标制度；

　　第三，企业在土地拍卖过程中追求最大限度的利益，拍卖土地上建设的商品房在符合城市规划的前提下企业不监控其销售价格；

　　第四，招标土地由企业根据城市规划对在该土地上建设商品房的容积率、绿化率、最低建筑标准等做出小区详细建设标准，或直接由企业委托设计单位（同样采用招标方式）对该土地上的小区做出详细规划设计，提出指导销售价格，然后就土地价格、付款方式、建设标准、建设周期、销售价格五项招标内容采用竞标的方式进行招标。中标方应符合购买土地价格相对较高、付款方式相对合理、建设标准相对齐全、建设周期相对较短、相对接近指导销售价格等综合条件，从而达到企业在获得相对最大利益的前提下，有效控制商品房价格，提高城市综合建设水平，让城市居民获得最大受益的目的；
　
　　第五，参与招标的房地产开发商可以独立或以联合体的形式参与竞标，或参与招标土地某一区域的竞标，中标方应同企业签订相关协议，就土地价格、付款方式、建设标准、建设周期、销售价格及企业向中标方提供服务的事项等做出具体约定，并明确双方的违约责任；第六，参与招标的设计、房地产开发商在资格符合规定的条件下，不受地域限制，积极鼓励海外企业的参与，依法为其创造良好的投资条件。土地通过公开拍卖的方式，为企业增加了土地出让收入，使土地市场变得越来越公开、透明。然而，任何事物都有正反两个方面：因为开发商是要追求利润的，而且在一定的市场环境下其利润预期也是一定的，所以地价的上升肯定会推动周边地价和房价的上升。当然也不要迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格，因为开发商对未来市场的乐观预测、开发商之间的博弈和非理性行为以及伴随着开发商的道德风险等，都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道。

　　总的来说，中国房地产业是否能够健康的发展取决于企业和房地产开发商的共同合力，取决于双方是否目标一致。在这个双方博弈格局中，任何一方“使坏”，都有可能引发一场“地产灾难”。都会引起房地产市场的大幅震荡。

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