房地产开发经营的工程管理研究

时间:01-27 20:26:44 浏览:6406来源:http://www.fangxiucai.com分类: 房地产开发


  物业管理是房地产开发经营过程中的重要内容,是为客户提供的长期服务,也是房地产开发经营企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义
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  5.工程管理的协调

  房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理,显然,如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此,协调这四个管理内容之间的关系,并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容(部分地体现在开发管理工作中)。而其中又以规划设计管理与施工管理及施工管理与物业管理之间的协调最为重要。

  5.1规划设计管理与施工管理

  房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高;但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如,设计者不了解施工工艺,从而使设计方案实施困难,影响了项目建设的成本和进度;或者施工单位经验不足,不太懂建筑设计,未能“按图施工”。为了解决这类问题,工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。可施工性(Constructability)是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中,以实现项目的总体目标”。在房地产开发经营中,也即建筑师/工程师根据开发商的要求规划设计出能满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案;项目的开发管理人员依据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间,提出最佳的进度计划;施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材料和工法,在规划设计阶段对建筑师/工程师提出建议,在一定程度上影响设计方案,从而避免浪费及施工上的困难。

  可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性,比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑,可施工性研究就是对有关的设计内容进行讨论、分析和改进。

  另一方面,施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调,不少建筑物竣工后和规划设计不一致。因此,可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素:(1)房地产开发经营企业的有力支持。作为投资者,开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者/协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通、交流和讨论,集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。(2)尽早实施。在项目的早期,项目决策的成本很少,但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响,可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势,产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了,因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去,而

  其中开发商更加要做好前期的项目决策。(3)持续开展研究。一方面,可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究,充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面,实习“知识管理”,即通过计划和总结,将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序的知识进行系统化管理,使之成为“可利用再生资源”,实现知识共享和再利用。

  5.2施工管理与物业管理

  物业建设与物业管理之间的衔接问题成为令广大房地产开发经营商和消费者都非常头疼的大难题。造成物业管理阶段住户和(开发企业的)物业管理公司存在大量纠纷的原因主要有以下几个:(1)开发商及施工单位的"遗留问题"。如规划设计问题(停车位不够等)、建设质量问题(房屋质量低劣,渗水、漏水等),这些问题多是物业管理企业靠自身力量无法解决的。(2)开发商在销售楼房时对物业管理做了违规的或不实际的承诺,以及对客户维修基金的擅自挪用等。(3)客户与开发企业及物业管理公司之间的权、责、利没有进行科学有效的界定。(4)现阶段我国的物业管理公司的服务内容和质量还不够高。(5)住户的消费意识也不成熟,短视性、自利性太明显。在所有的问题当中最核心的一点就是房地产开发经营企业在施工建设完成后留下很多的“后遗症”让物业管理公司来解决,而物业管理公司对其中的大部分问题是无能为力的,这正是导致住户和物管公司冲突的主要根源。

  在多数情况下,物业管理公司作为房地产开发经营企业在建筑楼盘完工后的代理人(子公司)直接为住户提供服务。提供高质量的物业管理服务对房地产开发经营企业的长远发展有着极为重要的意义,而这就需要开发企业在施工阶段就为以后的物业管理构筑良好的设施基础。可以从以下方面来考虑:(1)严把工程建设的质量关,从规划设计开始,开发商自身的控制、专业化的工程监理以及各方人员参与的验收程序,这些都应该确保工程质量的优良及配套设施的完备。(2)开发企业应该把物业管理放在与物业建设同等重要的位置上,而不是说房子建好了就完了。住户在建筑楼房中的感受不仅仅在建筑施工质量上面。物业管理本身的质量至关重要。(3)物业管理人员也应该及早参与到项目的开发过程中去,在规划设计阶段,特别是施工阶段物管人员应该发挥应有的作用,从而减少后续的维修服务成本。(4)房地产开发商应该大力提升本企业的物业管理水平,在科学性、规范性及顾客满意方面狠下工夫;同时物业公司应该分开经营、独立核算。或者物业管理服务通过招投标给外面的专业化物业管理公司来完成。

  6.结语

  企业都是以获取持续的竞争优势为目标的,房地产开发经营企业也不例外。而这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理,即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营,加强管理,并不断提供让顾客满意的产品和服务。

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