房地产开发项目成本控制的策略

　　我国房地产起步较晚，但是发展飞速，2005年房地产投资占我国全社会固定资产投资总额的17.79%，是投资最大的一个行业。与此同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节；轻视项目管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”；不注重利用先进的项目管理工具和方法；项目运作过程中重实施轻计划等。

　　对于房地产开发企业来说，造价管理和成本控制的好坏直接影响到项目投资收益的高低。目前国内房地产企业已经充分认识到成本控制的重要性，并不断增强相关的探索和实践。项目成本控制在加强施工阶段管理的基础上，已经深入到对于项目投资实施全过程有效的动态成本控制。

　　工程建设成本控制，主要集中在工程设计、房地产开发项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从房地产开发项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对房地产开发项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强房地产开发项目设计阶段和房地产开发项目建设阶段的成本控制，以实现房地产开发项目成本控制的总目标。

　　房地产开发成本的组成

　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个房地产开发项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行房地产开发项目的可行性评估。

　　配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费房地产开发项目种类繁多，标准不一，许多房地产开发项目www.fangxiucai.com由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费房地产开发项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占房地产开发项目总投资的10％～15％。

　　管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

　　设计阶段的成本控制

　　(一)设计方案优化

　　设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦房地产开发项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此房地产开发项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。

　　实行限额设计，有效控制造价

　　限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，　控制初步设计，　按照批准的初步设计的总概算，　去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。

　　前期造价分析

　　通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关房地产开发项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定房地产开发项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个房地产开发项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。
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　　工程招投标阶段的成本控制

　　建设房地产开发项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程房地产开发项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼房地产开发项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子房地产开发项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。

　　投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。

　　房地产开发项目建设施工阶段的成本控制

　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

　　在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

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