房地产开发经营:程序和房地产企业的类型

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  一、房地产开发经营的主要阶段和过程

  根据房地产生产和再生产运行顺序,以及各阶段经营管理的内容,房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。

  1. 建设工程项目设立和企业组建;

  2. 房地产建设工程项目规划与审批;

  3. 土地使用权的取得;

  4. 征地与拆迁;

  5. 工程建设与管理;

  6. 房地产的租售管理;

  7. 房地产的物业管理。

  二、房地产开发经营的基本程序

  虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同,但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。这里以北京房地产主管部门为例,根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定,对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作,进行比较具体地说明。房地产开发经营管理基本程序如下:

  1、提出立项意向书,向市规划部门进行咨询。

  房地产开发经营管理企业,如果要进行房地产开发经营建设,必须首先向主管部门提出立项申请报告。如果在北京没有房地产开发经营权,则需要与具有房地产开发经营权的房地产开发经营www.fangxiucai.com企业进行合作开发建设,如成立项目公司等。各方究竟如何合作,则由双方协商确定。

  2、 向北京市计划委员会(简称市计委)提交立项报告书,申请立项。如项目较大还需向首都规划管理委员会申报。

  3、 市计委会同市规划管理部门经过研究审批,如果同意立项,发给立项批复意见书,并要求建设单位进行项目可行性研究。

  4、 申请者向市计委和市建委提交项目可行性研究报告。

  5、 市计委、市建委、首都规划建设委员会(简称首规委)与各专业局(即自来水管理部门、燃气管理部门等)审查可行性研究报告,经审查可行性报告通过,即下达审查通过的批复文件,并下达规划设计任务书。

  6、 申请者根据批复,办理征地及前期规划准备工作,然后到北京市城市规划管理局(简称市规划局)领取规划设计任务通知单,并办理征地意见书。

  7、 申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见。这一阶段可分为两种

  情况:

  第一种情况:所使用的土地如果属于新征土地,即农村集体所有的土地需要:

  ⑴ 到区、县土地管理局(简称土地局)、规划局以及所用土地的乡企业或村公所征求意见。

  ⑵ 将征求意见的结果报北京市土地管理局。

  第二种情况:如果属于旧城改造范围地区的土地,即城市国有的土地需要:

  ⑴ 到当地的区、县的土地管理部门征求意见。

  ⑵ 将征求意见的结果报北京市房地产管理局。

  8、 以上第七项工作完成后,将结果报市企业审批。市企业审批后,正式办理用地手续。

  9、 收到市企业关于土地使用权的批文后,同时进行以下三部分工作。

  第一部分:

  ⑴ 到规划局办理规划用地许可证;

  ⑵ 申请确定规划设计条件;

  ⑶ 持规划设计条件到市共用局、供电局、环保及电信管理局征询意见;

  ⑷ 规划局审查后,下达规划条件通知单;

  ⑸ 根据规划条件通知单,委托有资格的规划设计单位,或采用招标投标方式,选择规划设计

  单位进行规划设计并提出规划设计方案;

  ⑹ 到规划局领取设计方案送审书;

  ⑺ 规划局对规划方案进行审查,并提出对方案审查的意见;

  ⑻ 规划设计方案出图后,送规划局(如果需要还要送首都规划委员会)审图。方案通过后,可进行施工图设计,出图后报规划局审图。方案图批准后,到城市建设档案馆交保证金,到规划局领取建设工程施工许可证。

  第二部分,持规划用地许可证,完成以下各项工作:

  ⑴ 画桩位,并给出打桩条件;

  ⑵ 委托测绘院钉桩并进行测绘;

  ⑶ 将打桩收集到的数据,提送设计单位。

  第三部分:

  ⑴ 持规划用地许可证和征地意见书,以及用地申请报告、经市计委、建委、首都规划委员会批准的项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等,到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同,分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地,还需要交纳耕地占用税;

  ⑵ 在立项报告批准之后,即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等工作;

  ⑶ 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证;

  ⑷ 对建设用地进行“三通一平”等工作,即通水、通电、通路和平整土地等。

  在这里需要完成的具体工作主要是:

  ⑴ 到园林局申请伐树许可证;

  ⑵ 了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案;

  ⑶ 燃气、道路、上下水等现状管线改路;

  ⑷ 到供电局申请用电报装,做正式供电方案,申请施工临时用电,委托施工。

  10、完成以上各项工作后,即可进行施工前的准备工作。

  第一部分:

  ⑴ 到税务局领取税单;

  ⑵ 持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡,进行登记并取得许可证。

  第二部分:

  ⑴ 到市计委申请列入计划(此申请须经建委会签);

  ⑵ 到市建委工程处领取开工审批表;

  ⑶ 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程(上水、下水、热力、煤气、电力、电信)

  报装工作。报装工作完毕后,在开工证上加盖公章,并交纳四源费(四源费是指:自来水建设费、污水处理费、供热建设费、煤气建设费),四项费用均按照建筑平方米收取。

  ⑷ 到市建委主管部门核实任务;

  ⑸ 到市建委工程处办理招标审批手续;

  ⑹ 填写招标申请书,并到市招标办(即北京市建设工程招投标管理办公室)办理招标登记;⑺ 组织招标办及投标单位到现场勘察;

  ⑻ 对施工单位进行资格预审;

  ⑼ 建行预算审查处审查标底;

  ⑽ 招标办审查标底;

  ⑾ 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议;

  ⑿ 编写评标报告,经开标评标确定最佳建设单位,发出中标通知书;

  ⒀ 经招标办同意正式确定施工单位。

  11、完成以上工作,施工准备工作即将进入尾声,在这个阶段还需要做好以下几项工作:

  ⑴ 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督。

  ⑵ 到市统计局落实任务。

  ⑶ 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续。

  ⑷ 到市开发办秘书处登记备案。

  12、完成了以上工作,施工前准备工作即告结束。还须到市建委领取开工证,进入项目施工阶段。

  建设施工单位进驻施工现场后,建设单位应着手召集上水、下水、道路、煤气、电力、电信、热力及设计单位,召开市政工程设计协调会,确定各管线位置、高程;确定市政管线综合图。



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