案例：4大方式全面剖析房地产开发经营管理

　　1）被收购方应确认资产转让所得或损失。

　　2）收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。

　　3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

　　A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。

　　如果该投资环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%.”可以选择按以下规定处理：

　　1）转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。

　　2）受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。

　　这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。

　　还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。”的规定则又可以免缴本环节契税。

　　四、整体产权转移如果A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。

　　这种方式下对于A企业的影响如下：

　　1、营业税：不需要缴纳。《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

　　2、土地增值税：不需要缴纳。根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　3、印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）的规定，经县级以上人民企业及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。

　　4、企业所得税： 《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）明确：合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并，当事方应按下列规定处理：

　　1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。

　　2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

　　3）被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。

　　如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：

　　1）合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。

　　2）被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。

　　3）可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

　　4）被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

　　这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。

　　B房地产企业也不需要缴纳契税。根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A企业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。以土地使用权投资既能保留A企业的主体资格，也可以免征营业税，符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较，进一步免征了本环节的土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没有保留A企业的主体存续资格。

上一页  [1] [2] [3] 

本文关键字：房地产开发  经营管理  房地产开发，房地产开发