房地产开发与管理概述

　　房地产即不动产，其用词在各国不尽相同，但含义都是相近的。我国建国后，在很长时期内，只有房屋而无地产。1984年提出开展房地产经营业务。而且明确房地产经营系指对城市各种房屋的建造、维修、装饰、租赁、买卖、使用、交换等，按照价值规律所进行的经营活动。至于地产，因为当时禁止买卖、出租或以其他形式非法转让土地，城市土地属国家所有，单位和个人只有使用权，国家史允许征收土地使用费或税，有偿提供有关土地的服务。1987年正式提出土地是生产要素。不久以后，允许土地使用权的出让和转让。于是，房地产市场迅速发展起来。1992年又明确房地产业属于第三产业。1994年国家通过了房地产管理法。

　　房地产特性：（1）位置固定，不能移动；（2）开发建造周期长，达数月至数十年；使用期限更长，达数十年至数百年；（3）投资数额大，具有保值性和增值性；（4）价格不仅取决于本身投入，还取决于其所处位置和周围环境；（5）受政府规划和政策管制，政府有征用权。

　　房地产业的作用表现在：（1）房地产是国家财富的重要组成部分，一般占一个国家总财富的30%～70%。（2）房地产业创造的固定资产在固定资产形成总值中占有很大比重，据联合国统计，各国用于房屋建造的投资占国民经济生产总值的6%～12%，新创造资产占同年固定资产形成总值的一半以上。（3）房地产业是财政收入的重要来源，一般可占政府财政收入的10%～40%。（4）房地产业能带动相关产业发展。房地产业产值每增加1元，能使相关产业产值增加1．5～2．0元，。同时还可使就业人员增加。（5）房地产业发展，人民的生活、居住条件就可得到改善，从而有利于劳动力的再生产。

　　房地产开发的原则：（1）节约、合理利用土地和切关保护耕地。（2）集体土地必须依法利用，转为国有土地后方可用于房地产开发。（3）房地产开发必须符合土地利用规划和建设用地规划。房地产开发用地用途和使用，必须符合城市建设用地的布局和安排以及城市土地的功能分区，以确保城市土地合理利用，（4）房地产开发用地以出让为主要方式。（5）注重环境效益。规划设计要满足自然环境要求，如足够的日照量、通风要求，建筑物的色彩与造型要求。开发居住区要注重社会效益，防止噪声干扰和环境污染。重视绿化。（6）土地使用者不得随意改变土地用途。需要改变时需经县以上规划行政主管部门同意，并变更协议或重签协议。

　　房地产管理目前分技术管理、行政管理和经济管理等三种管理。技术管理包括运营、维护、小型改建及现代化等，而行政与经济管理则主要处理与技术管理及法律责任有关的组织和经济事宜。具体讲要涉及（1）土地用途管理；（2）土地权属管理；（3）房地产转让管理；（4）租赁管理；（5）住房管理与房产维护管理等内容。

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