国外的物业管理-日本的物业管理

　　第一，业主直接向住户征收。这是以往最普遍的方法。这一方法的好处是在收房租时，可以见到住户，可以传达有关事项，可以听到来自住户一方的不满和愿望，也有利于信息交流。

　　第二，利用银行转账。现在，基本上使用这种方法。这种方法的优点是业主的住处和住户距离较远时，可以节省收款的时间，可以直接向银行缴付公寓的房租，也省去了收取缴款收据的麻烦，且比较安全。

　　第三，委托第三者(房地产部门或专管部门)收取。这种方法除了便于解决因业主与入居者距离较远而难以收取的困难外，还可以替业主交涉房租上涨等难办的问题。被委托的部门，从每月的房租中扣掉手续费和报酬，在付款日前汇入业主的账户。这种方法虽然要支付若干费用，但因为征收房租而引发的种种麻烦也就此解决了。

　　四、物业管理费用
　　(一)日本物业管理费用构成

　　1.管理费

　　主要用于维持物业管理所需的办公开支和人员酬金，其征收标准靠市场竞争的自发调节。政府只对专营的公营住宅(只租用给低收入者)的管理费予以管制。

　　2.维修公积金

　　即前指按住宅维修长期执行计划书实施预算，每月分摊测定，按月收取。一般约为管理费的60％。据了解，每月定额收缴比购房时一次性筹集更有效。因为购房对用户来讲已是一笔巨大开支，再筹集一笔可观的维修备用金可能会使住户不堪重负而不得不打消购房念头。

　　3.公益金

　　用于中央空调、共用饮水器、电梯、水泵、走道照明供电以及绿化、除害、环境质量(水、空气等)监测等支出。由公司根据每户实际使用情况而定。

　　4.管理组合费

　　即业主委员会的办公费等。

　　5.泊车费、装修费等专项服务费

　　(二)费用的收交

　　谈到收费，不得不谈到保障机制。

　　其一，由于受市场因素制约，日本物业管理公司在确定收费标准时十分慎重地考虑住户的承受力，收费标准的妥当性，收支情况力求公正、公开、公平，同时兼顾物业管理市场的总体收费行情。自律的结果，一是让利与民，取信与民；二是提高企业的市场竞争力。

　　其二，政府《规约》中明文规定了住户的缴费义务，住户在签订《规约》时提供自己开户银行的账号，并附委托该银行代扣代缴的授权书，由银行日后与物业管理公司结算。住户账面赤字或延付时，银行负责催缴。住户无故逾期达三月以上时，银行告知物业管理公司，由物业管理公司委派律师约见住户交涉。如未果，物业管理公司最终将依据《规约》、《委托契约书》诉诸法院解决。

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