物业维修资金的收缴、使用管理问题探讨

　　 物业维修资金收缴、使用管理的探讨

　　 物业专项维修资金是在物业保修期满后用于共用部分、共用设施、设备,发生损坏或产品淘汰不适宜时,进行中修、大修和更新改造所需储备的资金,它是业主所有,共同使用,起到物业保值、增值的保障作用,由行政主管单位监管的一种专项资金。

　　 福州市2001年开始建立物业专项维修资金帐户,并对98年后销售的楼盘采用“搭车”方式收缴专项物业维修资金,此方式较为顺利,但是,相对于楼宇的使用期也不过是杯水车薪,还应该有经常性的补充,保证专项维修资金的充盈性。98年前交付使用楼宇,物业管理企业按一定比例(或额度)方式收缴,由于业主对资金的使用认识不一致,在收缴上存在很大难度,连2%启动资金也“望洋兴叹”。维修资金专户若无法建立,已出售的楼盘在有效期内继续运行将潜在着危机,特别是高层商住楼在使用十年后,共用设备、设施及电子产品出现疲劳和更新换代,因此,如不能及时地维修,渐失去应有功能,居住、办公环境逐渐恶化,倘若此时仍无维修资金投入共有设备、设施的维修和更新改造,必将影响设备、设施运行的安全,一旦共用设备、设施进入恶性循环,带病运转的楼宇将危象丛生。物业管理企业因无资金垫付维修的费用而无作为,或退出管辖区域,这种状况将影响社会的安定和稳定,因此应引起有关部门的高度重视。

　　 一、维修资金建立难、收缴难。

　　 物业维修资金制度的建立是随着“房改”物业管理企业进入房地产开发市场后出现的新生事物,是开发商持续发展创立品牌扩大营销的重要措施之一。98年前开发商在楼盘营销过程注重房屋的销售,轻售后服务,给售后的公用部分,共用设备、设施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的楼宇物业管理企业用房都不足,物业管理企业需租房办公,哪有可创收的收入作为专项维修资金。政府的法律、法规不健全,也是建立难、收缴难的原因之一。因此在物业专项维修资金的建立与收缴上坚冰难移。

　　 1、收缴难:

　　 物业专项维修资金收缴难的原因在于有的业主认为已缴了物业管理费再缴维修资金不合理不愿意缴,有的业主认为缴维修资金是增加支出不认为是为物业保值增值,有的业主现在经营艰难,维持生计都有困难,再缴“维修资金”简直是“对牛弹琴”—爱理不理。虽然业主代表大会决议要缴物业维修资金,可个别业主就是千方百计找各种借口,拖着不缴,让物业管理企业的人员跑断腿,磨破嘴也无济无事,奈何不得,因此“物业维修资金”迟迟不能归集到位。

　　 2、建立难:

　　 由于“物业维修资金”不能收缴到位,专项维修资金帐户的建立就成为“空中楼阁”虽然《物业管理条例》第五十四条规定:“业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。”但配套法律法规尚未健全,在较多物业管理区域内物业管理企业屡催业主交缴“维修资金”,建立在“业委会”监管下的物业专项维修资金,不能收缴到位,专用帐户难于建立。

　　 二、采取措施,确保维修基金的收缴:

　　 1、用行政手段:在办理房产证时,搭车收缴。现在福州市已执行了,1998年以后交付使用的楼宇

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